역세권 장기전세주택, 용적률 풀고 층수 규제 없앤다

서울시가 역세권 장기전세주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 상향하고, 층수 규제도 없앤다. 준주거지역의 경우 용적률이 최대 700%까지 완화되고, 일률적으로 적용받은 35층도 폐지된다. 시는 이런 내용의 ‘역세권 장기전세주택 건립 운영기준’을 개정해 30일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.

우수한 교통 인프라를 갖추고 있어 개발여력이 큰 역세권의 고밀개발을 유도해 주거환경이 우수한 장기전세주택 공급물량을 확보하기 위해서라는 게 시의 설명이다.

▲사업 대상지 확대하고, 용적률도 최대 700%까지 완화

우선 공급 확대를 위해 역세권 장기전세주택 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(준주거지역)까지 완화한다.

기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다면 앞으로는 2030 서울도시기본계획에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용된다. 일례로 △도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 △지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 △비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

35층 층수 규제도 폐지되는데 중심지나 용도지역 등과 관계없이 동일하게 35층 이하를 적용했던 것을 서울도시기본계획에 따른 중심지·용도지역별 높이관리 기준을 따르도록 했다.

용적률 완화를 적용하기 위해 채광창 이격과 건축물간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 건축법에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.

기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면 앞으로는 △용적률 400~500%까지는 1.2배 △500~600%까지는 1.5배 △600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다. 다만 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고 관련 위원회 심의에서 완화 여부를 결정할 계획이다.

▲1차 역세권 범위 완화 조치 2024년까지 2년 연장

용도지역 상향으로 고밀개발이 가능한 1차 역세권 범위를 250m에서 350m로 올 연말까지 한시적으로 완화한 조치는 오는 2024년까지 2년 더 연장된다.

역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 1차 역세권 내에서만 허용되며, 범위는 승강장 경계로부터 250m까지가 원칙이다.

그동안 주거지역으로 한정됐던 사업 대상지도 확대된다. 주거지역뿐 아니라 주거 기능이 밀집(공장비율 10% 미만)한 준공업지역과 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업을 진행할 수 있다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.

또 준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택공급을 확대하고 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.

▲정비구역 해제지역서 재개발 방식 추진도 허용

역세권 장기전세주택 건립에 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계도 합리적으로 조정된다.

먼저 용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선한다. 현재는 사업방식이 다른데도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 지구단위계획의 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 도시 및 주거환경정비법｣에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

또 주택법에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서 도시정비형 재개발 방식도 허용된다. 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해서 형평성을 맞춘다는 취지다.

시는 정비(예정)구역으로 지정됐다가 주민간 갈등 등의 이유로 해제된 지역 특성을 고려해 재개발 방식은 허용하지 않았지만 해제지역도 계획적인 정비와 주택공급이 필요하고 다른 역세권 사업은 해제지역에서 사업을 허용하고 있는 현실을 반영해 개정했다.

이밖에 커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 권장 설치로 개선한다. 아울러 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2,400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡이하에서 85㎡이하로 확대한다.

김성보 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적․현실적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.

한편 역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다.

오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며 현재 66개 사업지에서 1만7,572호 규모로 추진 중이다. 이 가운데 준공 및 입주 물량은 9개 사업지에서 1,375호다.

구청장이 주민제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고 시가 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정하면 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하는 절차로 진행된다. 도시정비법에 의한 도시정비형 재개발사업, 주택법에 의한 주택건설사업, 건축법에 의한 건축허가 등 세 가지 방식으로 추진된다.