새 정부가 분당, 일산 등 1기 신도시 주거 환경 개선을 추진 중인 가운데, 주민의 절반 가량은 재건축, 3명 중 1명 이상은 리모델링을 선호하는 것으로 나타났다. 주택과 기반시설이 노후화 되면서 주거 환경 개선과 지역 활성화에 대한 목소리가 높은 것이다.
1기 신도시는 경기도 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5곳에 지난 1990년대 초 조성됐다. 약 30만호에 육박하는 대단지가 연한 30년을 넘기거나 근접한 상황이다.
이에 주민들은 재건축을 위해 평균 1.8억원, 리모델링과 동별 전면 개조에 평균 1억원을 지불할 수 있다는 반응을 보였다.
방식 선호도는 지역별로 차이를 보였는데 재건축을 가장 선호하는 도시는 분당, 리모델링을 가장 원하는 도시는 산본으로 나타났다.
1기 신도시 정비 필요성이 높아짐에 따라 국토연구원은 이런 내용을 담은 ‘1기 신도시 주택 소유자의 인식조사’ 연구 결과를 발표했다. 연구는 1기 신도시 주택 소유자 546명을 대상으로 진행했다.
▲제약 조건이 없을 경우 재건축을 가장 선호, 다음은 리모델링… 분담 금액은 재건축 1.8억·리모델링 1억까지
제약 조건이 없는 상황에서 주택 재정비 선호 수단 1순위는 재건축, 다음은 리모델링이었다. 이어 개별 개조 또는 수선, 동별 전면 개조 순으로 분석됐다. 재건축은 평균 1.8억원, 리모델링은 1억까지 분담할 수 있다는 결과도 나왔다.
먼저 재건축을 원하는 주민의 비율은 46.2%, 리모델링은 35.9%를 기록하며 10명 중 8명 이상의 높은 비율을 보였다. 뒤이어 현행 유지가 11.2%, 개별 개조 또는 수선 5.8%, 동별 전면 개조가 0.9%로 조사됐다.
방식 선호도 조사에서는 재건축은 분당, 리모델링은 산본, 개별 개조 또는 수선은 일산, 현행 유지는 평촌이 각각 가장 높았다.
재정비 사업에 최대 지불 가능한 금액도 조사했다. 주민들은 평균적으로 재건축에 1.8억원, 리모델링에는 1억원까지 지불 가능하다고 응답했다.
지역별로는 △분당 재건축 2억800만원 리모델링 1억1,400만원 △평촌 재건축 2억200만원 리모델링 1억800만원 △중동 재건축 1억6,600만원 리모델링 1억1,100만원 △산본 재건축 1억6,000만원 리모델링 1억800만원 △일산 재건축 1억4,400만원 리모델링 8,300만원 등이다.
▲분담금이 늘어날수록 선호하는 사업 방식도 바뀐다
개인이 부담해야 하는 분담금이 늘어날수록 재건축이나 리모델링이 아닌 다른 재정비 방식을 선택할 가능성이 높게 조사됐다. 분담금에 따라 동별 전면 개조, 개별 전면 또는 부분 수선과 같은 새로운 방식을 선택할 가능성이 높아지는 것이다.
조사 결과에 따르면 재건축 분담금이 2억원일 경우 10명 중 6명 가량이, 3억원일 경우 10명 중 8명이 재건축을 진행할 의사가 없다고 밝혔다. 리모델링의 경우 분담금이 1억원일 때 10명 중 4명, 1.5억원일 때 10명 중 7명이 사업 추진을 원하지 않았다.
재건축 분담금이 2억원일 경우 동별 전면 개조 비용이 3,000만원이면 주민의 절반이, 5,000만원이면 10명 중 4명이 동별 전면 개조로 사업방식을 바꾼다는 결과가 나왔다. 이어 개별 전면구조가 2,000만원일 때 절반이, 5,000만원일 때 10명 중 3명이 재건축 대신 개별 전면구조 방식을 선택한다는 의사를 밝혔다.
2,000만원으로 개별 부분 보수를 진행할 수 있는 경우에도 45%의 주민이 재건축 대신 부분 보수로 사업 추진을 원하는 것으로 나타났다.
▲지역별로 선호도 1순위와 2순위 격차 최대 23.5%p까지 벌어져… 지역 특성에 맞춰 정비 방식 선택해야
비슷한 시기에 건립된 1기 신도시들임에도 지역별로 선호하는 방식의 격차는 상이했다. 이에 국토연구원은 지역별 특성에 맞춰 정비방식 선택지를 다양하게 할 필요가 있다고 진단했다.
개별 수단에 대한 1순위와 2순위 선호도 차이가 적게는 3.1%p, 많게는 23.5%p까지 나타난 것이다.
가장 큰 편차를 보인 도시는 분당으로 재건축이 57.1%, 리모델링이 33.6%로 23.5%p차이를 보인 반면, 산본은 재건축이 44.4%, 리모델링이 41.3%로 3.1%p의 차이로 가장 적었다.
편차별로 △평촌 재건축 44.7% 리모델링 35%로 9.7%p의 차이 △중동 재건축 41.6% 리모델링 36.6%로 5%p차이 △일산 재건축 40.3% 리모델링 36%로 4.3%p의 차이 등이 뒤를 이었다.
이에 따라 국토연구원은 새로운 정비 방식을 도입하고 신도시별로 지역 특성을 고려한 방식을 채택할 필요성이 있다고 주장했다.
최대지불가능금액은 재건축이 가장 높지만 리모델링과 동별·개별 전면 개조, 부분 수선 등은 각각 유사한 수준을 보임에 따라 같은 비용으로 다른 수단을 선택할 가능성이 있다는 것이다.
한편 국토연구원은 2022년을 기준으로 건축 연한이 30년을 넘기는 1기 신도시 아파트는 전체 36만5,492가구 중 6만986가구로 16.7%에 달한다는 통계를 내놨다. 특히 평촌과 분당의 경우 2만5,000가구 이상이 건축 연한 30년을 넘겨 노후화가 진행될 예정이라고 분석했다.
이와 같은 배경에서 이번 연구는 1기 신도시 주택 소유자들의 인식을 파악하고 재정비 정책의 방향을 제시하기 위해 진행했다고 밝혔다. 그간 1기 신도시 및 주택 정책 등에 대한 연구는 공급자 중심에서 초점을 맞춰 왔지만, 주택 시장과 함께 개인의 주택 구입 및 목적 등의 인식 변화를 파악하는 것이 중요하다는 것이다. 따라서 국토연구원은 이번 연구를 토대로 1기 신도시 내 주택 소유자의 인식을 통해 주거 단지에 적용이 가능한 재정비 정책의 방향을 제시해야한다고 강조했다.