[ Key Point ]
지난 강의에 이어서 설명을 드리도록 하겠습니다. 아래 진행절차 도표는 다시 게재해 드리니 항상 이 도표를 눈여겨 보시기 바랍니다.
3. 여러 채의 주택을 허물고 새집을 지을 때의 순서와 비교
라. 신축아파트 공사를 하려면 설계를 하고 건축허가를 받아야지~ (건축심의, 사업시행계획)
◯ 개인 건물을 새로 지으려고 할 경우에도 관할관청에서 건축허가를 받아야 함. 그런데 재건축·재개발 등 정비사업은 신축 세대수가 많은 등 건축규모가 크고 주변에 설치하는 도로, 공원, 그리고 건물배치, 디자인 등이 도시계획에 부합하여야 하기 때문에 사전에 관할관청의 심의를 받아야 한다. 이것이 바로 건축심의라고 하는 것이다.
◯ 그리고 건축에 관하여 이렇게 건축심의를 받으면 바로 착공을 할 수 있는 것이 아니라 건축심의를 받은 것에 기초로 하여 실제 착공할 때에 필요한 설계도면 작성을 하여야 하고, 또 설계뿐만 아니라 이 사업은 대규모 사업이기 때문에 대규모의 사업을 진행할 때 필요한 사업비 등을 고려하여 사업시행계획을 수립하도록 되어 있다. 이 사업시행계획은 반드시 조합 총회의 결의를 얻어야 하며, 일반적으로는 총 조합원 과반수, 정비사업비가 10%이상 증가될 경우에는 총 조합원 2/3이상의 동의를 받도록 되어 있다.
◯ 그리고 이 대규모사업이 주변 지역에 미치는 영향 등을 고려하여 관할관청에서 관련기관의 의견을 듣고 또 관할관청 내부의 각종 담당부서로부터 의견을 들어 건축을 하는데 필요한 각종 조건등을 붙여 관할관청의 인가를 받아야만 사업을 진행하게 되는데, 이것이 바로 ‘사업시행계획인가’이다. 이 때 인가서를 보면 인가조건이 많이 첨부되어 있는데, 이 인가조건에 따라 공사를 하여야 한다.
마. 설계도면이 나왔고 공사를 할 수 있도록 인가도 받았으니, 기존 소유자중 신축아파트를 분양 받고 싶은 사람은 신청해~ (조합원 분양신청)
◯ 관할관청에 설계도면을 제출하고 또 인가조건도 받아 공사를 할 수 있도록 인가를 받았으면, 사업을 진행하는 주체인 조합원들에게 신축아파트나 상가 분양을 먼저 하게 된다.
◯ 즉, ‘자~ 신축아파트나 상가 분양받을 사람 분양받으세요~’라는 단계가 된 것이다. 그래서 1차적으로 조합원들에게 먼저 분양을 하고 남는 것들을 일반인을 대상으로 한 일반분양을 하게 되는 것이다.
바. 분양신청한 사람이 납부할 돈은 얼마입니다~ (관리처분계획)
◯ 신축아파트나 상가에 대하여 조합원들에게 분양신청을 받으면 남은 것들을 일반분양하게 되는데. 이 때 조합원분양가와 일반분양가를 책정하면 총 분양수입을 계산할 수가 있고. 그리고 사업에 투입되는 비용을 예상하면 조합이 얼마의 사업수익을 얻을지가 개략적으로 계산이 된다. 그래서 이 사업수익을 기본으로 하여 조합원들이 납부할 분담금을 계산할 수가 있는 것이다.
◯ 아울러 분양신청한 조합원들에게 신축아파트나 상가점포를 몇 채를 분양해 줄지, 그리고 분양신청자들이 같은 면적별 세대에 경합이 될 때에는 어떻게 하여 당첨자를 결정할지 등의 계획을 세워야 한다.
◯ 이것이 바로 관리처분계획이다. 관리처분계획이라는 단어 때문에 많이 어려워들 하고 있는데, 관리처분계획은 위와 같이 분양신청조합원들에 대한 신축아파트나 상가 배정, 그리고 조합원 분담금이 핵심이다.
사. 분양신청에 대하여 뺑뺑이를 돌려서 평형, 동·호수를 정합니다~ (평형대 배정, 동·호수 추첨)
◯ 조합원 분양신청은 특정 동·호수를 신청하는 것이 아니라 신축아파트나 상가의 면적(평형대)을 신청하는 것이다. 즉 ‘59㎡형’을 신청하거나 ‘85㎡형’과 같이 신축평형대를 신청하는 것이다.
◯ 따라서 어떤 평형대는 신축세대수 대비 신청자가 적어서 미달인 경우가 있고, 또 어떤 평형대는 신청자가 많아 경합이 생기는 경우가 있다.
◯ 이럴 경우에 먼저 평형대를 배정하고 그 다음에 같은 평형대 내에서 동·호수를 추첨하게 되는 것이다.
◯ 일반적으로 전산추첨으로 하게 되며, 조합원들 다수가 원한다면 수기 추첨(탁구공 돌리기 등)을 하는 수가 있다.
아. 동·호수 추첨 결과난 사람은 모두 분양계약 하세요~ (분양계약)
◯ 이제 동·호수 추첨까지 결과가 나왔으면 각 조합원별로 자신이 ○동 ○호에 당첨이 되었다는 것을 모두 알게 된다. 그래서 그 호수에 대하여 분양계약을 체결하는 분양계약기간을 가지게 된다.
자. 이제 기존 건축물 철거하고 공사 시작해야 하니 살고 있는 사람은 모두 이사 나가~ (이주기간)
◯ 통상적으로 관리처분계획인가를 받게 되면 동·호수 추첨 및 분양계약기간 전이라도 이주기간을 정해 이주를 독려하게 된다.
◯ 왜나하면 기존 건축물을 철거해야 신축공사를 할 수가 있기 때문에 살고 있는 사람들은 주인이든 세입자이든 모두 나가야 하기 때문이다.
◯ 그래서 조합에서는 이주기간을 정해서 이주를 독려하고, 만약에 나가지 않는 사람이 있으면 나가라고 인도소송 등을 제기하게 된다.
차. 이제 모두 나갔으니 철거하고 공사 시작합니다. (철거 및 착공)
◯ 조합의 사업구역 내에 거주하던 모든 사람들이 나가고 나면 이제 기존 건축물을 철거해야만 신축공사를 시작할 수 있기 때문에 철거를 시작하게 된다.
◯ 그리고 철거가 끝나면 공사에 착공하여 공사기간 내에 시공자가 공사를 진행하게 되는 것이다.
카. 오메~ 공사를 시작한 것이 엊그제 같은데 벌써 공사를 다했구먼~ (준공인가, 입주)
◯ 공사기간 동안 이주를 하여 다른 지역에서 살다보면 3년 정도는 금방 가버리게 된다. 이사를 하여 그 곳에서 열심히 살다보니 벌써 공사가 끝난 것이다.
◯ 그래서 신축건축물에 대하여 관할관청에 잘 지었는지에 대한 인가를 받게 되는데 그것을 ‘준공인가’라고 한다.
◯ 준공인가를 받으면 신축건축물에 들어가서 살아도 된다는 관할관청의 허락이기 때문에 새 집에 들어가는 입주기간을 정하고 입주를 하게 되는 것이다.
타. 드디어 사업 끝났다. 이제 돈 정산하자~ (해산, 청산)
◯ 긴 시간동안 진행한 사업이 신축건축물에 대한 준공인가 및 입주를 함으로써 다 끝났다. 그러면 그동안 결성했던 조합이 더 이상 필요가 없으니 이를 해산하고, 투입된 비용등을 정산하여야 할 것 아닌가?
◯ 이것이 바로 해산, 청산이고 청산이 끝나면 사업이 대단원의 막을 내리게 되는 것이다.