<사례> A재건축조합은 2016. 7. 조합설립인가를 받은 후 조합 설립에 대한 동의를 하지 않은 甲에 대하여 도시정비법에 따라 조합설립에 대한 동의 여부를 회답할 것을 촉구(최고)함과 동시에 매도청구를 하였는데, 매도청구 소송 중 甲은‘재건축정비사업조합 가입동의서’를 제출하였다. 이러한 매도청구소송 중 조합가입동의서를 제출한 경우 조합원 자격의 취득 여부 및 매도청구권 행사의 제한 가부?

1. 기초사실 및 당사자의 주장=원고 조합은 공동주택(아파트)을 신축하는 재건축사업을 시행할 목적으로 설립된 재건축조합으로서 조합설립인가를 받아 2016. 8.경 설립등기를 마쳤다. 원고는 조합설립의 동의를 하지 않은 甲에 대하여 구 도시정비법 제39조에 따라 조합 설립에 대한 동의 여부를 회답할 것을 촉구(최고)하고, 매도청구의 대상인 토지 또는 건축물을 매도할 것을 청구하였다.

1) 조합(원고)의 주장=甲은 조합의 설립에 동의하지 않았고, 원고는 甲에게 2개월 안에 회답이 없을 것을 조건으로 매도청구를 하였으나, 甲이 위 준비서면을 송달받고도 조합의 설립에 동의하는 회답을 하지 않았으므로 위 준비서면이 송달된 날로부터 2개월이 지난 날짜에 원고와 甲 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약이 체결되었다. 따라서 甲이 조합의 설립에 동의한다고 하여 원고의 매도청구권 행사로 이미 체결된 매매계약이 무효가 되거나 해제되는 것이 아니다.

2) 피고 甲의 주장=원고의 정관 제9조는 조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합가입동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있는 바, 甲은 분양신청기한 종료 전 원고에게 주택재건축정비사업조합 가입동의서를 제출하여 원고의 조합원이 되었다. 따라서 원고는 조합원인 甲을 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다.

2. 쟁점=재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사하였다고 하더라도 토지등소유자는 분양신청기한 만료 시까지 재건축정비사업조합에 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원의 지위를 취득할 수 있는지 여부가 본 사안의 쟁점이다.

3. 법원의 판단

1) 조합설립 미동의 시 토지등소유자의 지위 유지 여부=재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 그 조합설립 동의서 제출 이전에 이미 매도청구권을 행사하였다고 하더라도 토지등소유자로서는 그로 인하여 그 소유인 건축물 및 그 부속토지에 관하여 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기절차 이행 의무를 부담하게 되는 것에 불과하고, 여전히 토지등소유자로서의 지위를 유지한다.

2) 조합설립 동의로 인한 매도청구권 행사 제한 여부에 대한 판단=재건축정비사업조합이 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 등이 조합설립에 동의하지 않은 경우 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사하였다고 하더라도, 다음과 같은 사정에 비추어 보면 토지등소유자는 분양신청기한 만료 시까지 재건축정비사업조합에 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원의 지위를 취득할 수 있고, 그 경우 재건축정비사업조합은 조합원의 지위를 취득한 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다.

①재건축정비사업 정비구역 내의 토지등소유자의 권익을 보호하도록 하기 위하여 재건축정비사업 표준정관 제9조에 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자는 분양신청기한까지 조합설립 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다’는 취지의 규정을 두고 있다(주택재건축사업의 동의 또는 조합설립 동의의 종기).

②현행 도시정비법 제72조제3항은 분양신청의 주체를 재건축정비사업조합의 조합원으로 한정하지 않고, ‘토지등소유자’의 경우에도 분양신청이 가능한 것으로 규정하고 있다.

③재건축정비사업조합의 조합원은 분양신청을 하지 않고 현금 청산을 받음으로써 분양신청기간까지 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량할 수 있게 된다. 반면, 조합설립 미동의 토지등소유자에 대하여는 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사시까지만 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 형량할 수 있다고 보게 되면 형평에 어긋난다.

4. 결론=원고 조합은 “조합가입신청은 조합가입계약의 청약으로 보아야 하는데 조합(원고)의 승낙이 없었기 때문에 원고의 조합원이 되지 못하였다”는 취지로 다투나, 피고 甲은 분양신청기한 이전에 조합에게 조합설립동의서를 제출함으로써 적법하게 원고의 조합원 자격을 취득하였다고 할 것이고, 따라서 원고 조합은 조합원인 피고 甲을 상대로 이 사건 부동산에 관한 매도청구권을 행사할 수 없다.

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