[ Key Point ]

재건축·재개발구역 주택 중 하나를 매수하려고 마음먹은 고여사가 부동산중개사 사무실에 알아보니 의외로 재건축·재개발구역 주택의 매물이 적음을 알게되었다.

정부에서 부동산투기를 방지하기 위하여 재건축·재개발 규제를 하여 매매를 못하게 막아났다고 하던데, 그런 영향으로 매물이 없는 것 같았다.

그런데 간혹 매물이 나온다고 하여 연락처를 중개사에게 알려두었더니 연락이 와서 가 보았다. 중개사의 설명으로는 ‘원래 매매가 안되는데 예외사항에 해당되어 이 물건은 매매가 가능하므로 조합원지위 양수가 가능하다’고 하는데 이 말이 무슨 뜻인지, 그리고 매매가 가능한 예외적인 경우란 어떤 경우를 말하는 것일까?

1. 투기과열지구에서의 조합원지위 양도 제한 시점

◯ 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등)제2항에 아래와 같이 투기과열지구에서의 양도제한에 관하여 규정하고 있다.

◯ 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우에는 관리처분계획인가 후에 부동산을 양수하게 되면 조합원이 될 수 없게 되는 것이다. 다만, 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외되어 이런 경우에는 조합원지위 양수가 가능하다.

2. 예외적으로 인정되는 경우

가. 법에 인정된 예외사유

◯ 그런데 위와 같이 조합원지위 양도시점을 획일적으로 제한하게 되면 부동산을 매도할 수가 없어 어쩔 수 없는 사정이 생긴 경우에 개인의 재산권행사를 침해하게 되기 때문에 법령에 예외적인 경우를 두었다,

◯ 도시정비법 위 조문인 제39조에 예외적인 경우가 포함되어 있는데, 이를 살펴보면 아래와 같다.

제39조(조합원의 자격 등)

②<중략>... 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>

6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

▲ 【해설】

◯ 제1호 : 세대원 모두 해당 부동산이 소재한 시 또는 군을 벗어난 지역으로 이전하면 된다는 의미이다. 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등이 모두 해당되므로 상당히 넓은 범위의 사유로 예외를 인정하고 있다.

◯ 4호, 6호, 7호가 대통령령에 위임하여 예외사항을 규정하고 있는데, 이를 살펴보면 아래와 같다.

나. 소유기간, 거주기간의 예외사유

도시 및 주거환경정비법 시행령

제37조(조합원) ①법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

△ 【시행령 해설】

◯ 1항 본문 : 소유 기간과 거주기간 조건을 모두 충족하여야 한다. 아버님이 사망하셔서 상속받았다면 아버님의 소유 기간 및 거주기간을 본인의 상속 이후 기간과 합산하게 된다,

◯ 2호 : 해석이 애매한데, 소유자가 거주하지 아니하고 배우자나 직계존비속이 거주한 경우에도 합산되도록 하여, 본인이 거주한 것으로 인정해 주겠다는 취지로 해석된다.

다. 조합 사업진행경과에 따른 예외사유,

제37조(조합원)

③법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 <2020.6.23.개정>

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 <2020.6.23.개정>

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

△ 【시행령 해설】

◯ 위 조문을 글자 그대로 해석을 하여야 한다. 따라서 ‘사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우’라고 함은 조합이 사업시행인가 신청을 언제할지 불투명한 상태이긴 하지만 어쨌던 조합이 사업시행인가신청을 하기 전에 ‘양도’(하급심 판결은 소유권이전등기까지 된 경우를 말함)까지 완료되어야만 위 예외조항에 해당될 수 있다. 따라서 각 호별로 양도할 수 있는 시기가 정해져 있으니 반드시 이 기간내에 양도를 하여야만 조합원지위양수가 가능할 것이다.

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