1. 동일한 날에 2주택 이상 양도=1세대 1주택 비과세의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 즉 납세자에게 유리한 주택을 비과세하여야 한다는 취지다.

예를 들면, “갑”이란 사람은 사업이 어려워지자 3개의 부동산(모두 주택이고, 보유기간은 2년 이상이다)을 같은 날 동시에 팔았다. 양도소득세가 과세될 경우 1번 부동산은 10억원, 2번부동산은 5억원, 3번부동산은 1억원의 양도소득세가 발생된다. 이런 경우 “갑”은 1번 부동산이 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받아야 제일 많은 절세 혜택을 받을 수가 있다. 따라서 “갑”은 2번과 3번 부동산을 먼저 판 것으로 선택하여 양도소득세를 신고하고, 1번 부동산을 제일 나중에 양도한 것으로 신고해서 1세대 1주택 비과세를 받을 수가 있다. 1세대 1주택 비과세는 1세대가 최종적으로 보유하고 있는 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 세금이 제일 많이 발생되는 것을 제일 나중에 매매한 것으로 신고해야 절세효과가 있다. 이러한 매매의 순서를 매도인이 선택할 수 있도록 세법에서는 보장한다. 따라서 양도인은 당연히 절세가 많이 되는 부동산을 최종적으로 양도한 것으로 신고하는 것은 당연하겠다.

2. 매수자의 등기지연=1세대 1주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 때에는 비과세로 한다. 대금의 수수가 통장으로 확인되고, 대금 및 중개료 영수증 등으로 확인되는 경우이다.

3. 양도계약 후 주택 철거하여 나대지로 인도한 경우=원칙적으로는 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

토지에 관한 양도계약을 체결할 당시 그 지상에 주택이 있었고 그 양도계약에는 부속토지뿐만 아니라 주택도 포함된 것과 같이 볼 수 있어 양도계약 당시 양도소득세 비과세 요건을 갖추고 있는 이상, 양도계약 후 토지 인도시기 이전에 주택이 철거되어 나대지 상태로 인도된 경우라 하더라도 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 보아야 한다. 이러한 세법의 해석 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정된 세법해석의 기준에 합치되는 것이다.

4. 동일 세대원간 소유권 변경

1)증여=같은 세대원으로서 증여자의 보유 및 거주기간과 증여 후 수증인의 보유 및 거주기간은 통산(합산)하고, 같은 세대원 간의 증여가 아닌 경우는 수증자의 보유기간은 증여받은 날부터 양도한 날까지 계산한다.

2)상속=같은 세대원간 상속인 경우에는 피상속인(사망자)의 보유 및 거주기간과 상속인의 보유 및 거주기간 통산(합산)하고, 같은 세대원간 상속이 아닌 경우에는 상속이 개시된 날(사망일)부터 양도한 날까지 계산한다.

3)이혼=재산분할로 취득한 경우는 재산분할 전 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지 보유 및 거주기간 통산(합산)하고, 위자료로 취득한 경우에는 소유권 이전 등기접수일부터 양도한 날까지 계산한다.

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