Q. 관리처분 종후자산 감정평가에 자금운용계획이 필요하다고 합니다. 아파트 평가는 거래사례를 기준하는 것으로 알고 있는데 사업비가 필요한 이유가 궁금합니다.
A. 아파트 등 공동주택을 감정평가함에 있어 원칙은 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제1100호)에 따라 거래사례비교법을 적용합니다.
동 규칙 제2조제7호는 거래사례비교법을 ‘대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법’으로 정의하고 있습니다.
제16조에서는 토지와 건물의 일괄감정평가를 하는 경우 평가방법을 언급하고 있는데 감정평가법인등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 합니다.
상기 사항을 적용하면 관리처분 목적을 위한 종후자산 감정평가도 구분소유권의 대상이 되는 것이므로 토지와 대지사용권을 일괄하여 감정평가해야 합니다.
다만, 관리처분시점 당시에는 이전고시 등이 이루어지기 전이므로 적정 대지권이 각 구분소유권에 적정하게 배제될 것을 전제로 하여 평가합니다.
그런데 구분소유권 관련 감정평가에 관한 규칙에도 불구하고 종후자산 감정평가에서는 자금운용계획에 의한 원가요소가 반영되어야 합니다. 관리처분을 위한 종후자산 가격은 일반 구분소유권을 평가할 때와 평가목적, 가격형성요인 등이 다르기 때문입니다.
종후자산은 조합원의 비용분담을 위한 성격을 가집니다. 비용분담은 정비사업 및 관리처분계획의 성격과 관련이 있습니다.
판례는 조합이 시행하는 정비사업을 토지등소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 주택을 철거 후 신 주택을 건축하고, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 것으로 정의하고 있습니다(대법원 2020.7.29. 선고 2016다51170).
또한 관리처분계획은 정비사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 조성된 토지와 축조된 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 의미합니다(대법원 1996.2.15. 선고 94다31235 등).
즉, 조합원이 출자하는 자산의 가치와 일반분양수입으로 충당하는 사업비를 제외한 잔여 비용을 조합원에게 배분하는 것이 정비사업 관리처분이라고 할 수 있고 종후자산은 종전자산 평가액과 더불어 사업비를 배분하기 위한 기준으로 활용된다고 볼 수 있습니다. 따라서 종후자산 감정평가는 인근 유사 아파트의 거래가격 수준 등과 더불어 당해 아파트 신축에 소요되는 사업비용도 감안해야 하는데 이를 위해 당해 정비사업의 자금운용계획이 필수적이라고 볼 수 있습니다.
감정평가 방법과 관련하여 비용배분이라는 관리처분의 성격과 앞서 언급한 감정평가에 관한 규칙이 부합하지 않은 것으로 보일 수 있으나 감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2019-594호)에서는 원가요소를 감안하는 근거를 마련하고 있습니다. 감정평가 실무기준은 정비사업 계약업무 처리기준과 같은 행정청 고시로서 법규성을 지닌다고 볼 수 있습니다.
감정평가 실무기준은 ‘①종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다. ②종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성, 총 사업비 원가 등을 고려하여 감정평가한다’고 규정하고 있습니다.