1. 문제의 소재=재건축 사업을 진행하다 보면 구역 내 일부 토지에 대해서 최초 건설사 명의의 지분이 남아 있는 경우가 있다. 통상 최초 분양을 하면서 시공사가 수분양자들에게 이전해야 할 지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 함)이 남아 있는 경우로 볼 수 있는데 이에 대한 처리 방안을 살펴보고자 한다.
2. 점유취득시효 완성을 이유로 한 소유권이전등기청구 가부=대법원은 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다고 판시하였고(대법원 2003.11.13. 선고 2002다57935 판결 참조), 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다고 판시하였으며(대법원 2014.9.4. 선고 2012다7670 판결 참조), 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되며, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우 구분소유자들은 그 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다고 보았다(대법원 2017.1.25. 선고 2012다72469 판결 참조).
위와 같은 대법원 법리에 따르면 ① 토지 지상 각 건물이 준공된 시점으로부터 20년 이상 도과었고 위 ① 토지 지상 각 건물의 수분양자 및 전전 양수인들이 위 준공시점으로부터 이 사건 지분을 포함한토지를 그 지상 아파트 및 상가의 부지 등으로 평온, 공연하게 소유의 의사로 점유하였음을 주장하면 민법 제245조제1항의 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구가 가능할 것으로 보인다.
이때 취득시효 기산점과 관련하여 취득시효 기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우에는 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효의 완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하므로 전 점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산하여 20년이 경과한 경우에 있어서도 전 점유자가 점유를 개시한 이후의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수 있다(대법원 1998.5.12. 선고 97다8496, 8502 판결 등 참조). 그러므로 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구하여 그 소장 부본이 송달된 시점으로부터 역산하여 20년 전의 시점을 취득시효 기산점으로 삼을 수 있다.
3. 소송 제기 시점=이 사건 아파트에 관하여 정관에 따라 해당 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 조합설립미동의자에 대한 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어지게 되면 해당 조합이 건축물 소유자로서 이 사건 지분에 대한 점유를 승계하게 되지만, 그 전 단계에서는 취득시효 완성자인 토지 지상 건축물 소유자가 전유부분의 면적 비율 대로 최초 시공사 명의 이 사건 지분의 소유권을 취득하게 될 것이다. 점유취득시효 완성을 이유로 한 소유권이전등기 청구소송은 해당 조합 앞으로 토지 지상 건축물 소유권이 모두 이전된 이후에 진행하는 것이 적절하고, 이때는 이미 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 이후의 시점일 것이므로, 위 소유권이전등기청구 소송으로 인한 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가에 미치는 영향은 거의 없다고 할 것이다.
4. 결어=참고로 시공사 명의의 이 사건 지분에 관하여 해당 조합이 점유취득시효 완성을 이유로 한 소유권이전등기청구 소송을 제기하지 않고, 시공사를 ‘토지’만 소유한 자로 취급하여 매도청구 소송을 제기하는 경우 신속한 토지 지분 정리가 가능한 이점은 있으나, 해당 조합의 시공사에 대한 매매대금 지급 의무가 곧바로 발생할 뿐만 아니라 점유취득 시효 완성을 위한 자주점유 추정이 깨지게 되는 바 유의해야 할 것이다.