1.사실관계 및 질의내용=1999년 남편 이름으로 다가구주택을 취득(1세대 1주택)하고, 2007년 해당 주택이 포함된 구역이 주택재개발 사업시행인가를 받았다. 2007년 배우자 이름으로 이주 위한 대체주택을 취득하고, 2008년 관리처분계획인가로 인하여 33평형 분양을 신청했다. 2012년 사업시행변경인가를 받고 2014년 관리처분변경인가로 33평형을 배정 받았다. 2016년 7월 재차 관리처분변경인가로 33평형에서 26평형으로 평형이 바뀌었다(관리처분계획의 변경인가를 위한 조합원총회 전 공람기간에 평형 변경신청을 하여 평형 변경됨). 2016년 11월 조합원 동과 호수 추첨을 완료하고, 2016년 12월 조합원 분양 계약기간(1차)에 동과 호수의 추첨결과가 불만족되어 교환 등을 위해 분양계약을 미체결하고 있다. 2017년 2월에 2차 조합원 분양 계약기간 예정이라서 분양계약을 체결할 예정이다.

주택재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받은 후 배정받은 동·호수·평형을 다른 조합원의 입주권과 교환하여 변경되는 경우 양도소득세 과세대상인지요? 또한 1세대1주택에 해당되는 종전주택이 관리처분계획인가를 받기 전에 이주목적으로 대체 취득한 주택에 거주하던 중 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지요?

2. 관련 조세내용

- 소득세법 제89조(비과세 양도소득)=1세대가 주택과 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권를 보유하다가 그 주택(조합원입주권이 아닌 실물주택)을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하지 않는다. 다만 도시정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정한 경우는 제외한다.

-소득세법시행령 제155조(1세대 1주택 특례)=조합원입주권 1개를 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음사항에 해당되면 조합원입주권의 양도는 비과세한다(고가주택제외).

가. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우

-소득세법시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 1세대 1주택의 특례)=다음 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도할 때는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.

가. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

나. 관리처분계획인가에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

다. 관리처분계획인가에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

3.답변내용=주택재개발사업의 관리처분계획인가에 따라 취득한 조합원입주권의 동·호수를 다른 조합원입주권과 교환하는 경우에는 양도에 해당됨으로 양도소득세가 과세된다. 부연하면 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당되지 않는다. 그러나 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세된다. 조합원이 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 양도소득세가 비과세된다(고가주택 제외). 상기 사례의 이주목적 요건 대체주택도 비과세요건이 불충분하므로 양도세가 과세된다.

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