서울시, 20년 만에 ‘지구단위계획’ 규제 대폭 완화

서울시 지구단위계획구역 내 역세권사업의 거리기준이 현행 350m에서 최대 420m로 확대되고, 비주거비율도 5%로 완화된다. 지구단위계획구역 내 소규모정비사업의 경우 정비계획 수립이 용이해지고, 공동개발 시 용적률 인센티브가 적용된다.

시는 지난 9일 이 같은 내용을 담은 ‘지구단위계획 수립기준’을 전면 개정하고 시행에 들어간다고 밝혔다. 이번 개정은 시가 지난 3월 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에서 6대 공간계획의 하나로 제시한 도시계획 대전환의 일환이다. 지난 20년간 획일적인 규제를 적용했던 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비해 지역 여건에 따른 유연한 계획을 수립할 수 있도록 하겠다는 방침이다.

이에 따라 지구단위계획 수립기준 개정안에는 △역세권 활성화를 위한 사업기준 완화 △저층주거지 소규모정비사업 계획기준 개선 △지구단위계획구역 내 국공유지 무상양도 △아파트 높이·층수 계획기준 개선 등이 포함됐다.

▲입지·면적·접도·비주거비율 등 규제 완화해 역세권사업 활성화

우선 지구단위계획구역 내 역세권 부지를 개발하기 위한 사업기준이 대폭 완화됐다.

역세권 인근에서는 △역세권 활성화 △역세권 복합개발 △역세권 소규모재개발 △역세권 청년주택 등을 추진할 수 있지만, 사업기준이 충족되지 않아 사업을 추진할 수 없는 대상지가 대부분인 상황이다. 실제로 시에 따르면 지구단위계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소의 약 73%인 192개소가 역세권에 입지한 것으로 나타났다.

이에 따라 역세권 입지와 면적 기준을 20% 완화할 수 있는 근거를 새롭게 마련했다. 예를 들어 역세권 활성화와 복합개발의 경우 입지기준이 역 승강장 경계에서 반경 250m이지만, 완화를 적용하면 300m까지 확대된다. 역세권 소규모재개발이나 청년주택의 경우 350m 기준에서 최대 420m로 확장이 가능하다.

또 면적기준도 20% 범위 내에서 확대가 가능하고, 접도율도 입지 여건 등을 고려해 완화된 기준을 적용할 수 있다. 비주거용도의 비율도 용적률의 10% 이상 공급해야 하지만, 5%까지 완화할 수 있다.

▲저층주거지, 소규모정비사업 절차 간소화로 기간 단축 유도

저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 재정비했다. 주요 내용은 △공공사업 연계 의무화 △소규모정비사업 절차 간소화 △규제 완화·인센티브 신규도입 등이다.

공공사업 연계 의무화는 저층주거지의 특성상 도로나 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지나 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많다는 점을 반영한 결과다. 대규모 정비가 어려운 만큼 지구단위계획 수립 시 도로나 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화한 것이다.

소규모정비사업의 기간을 단축시키기 위한 방안도 마련됐다. 지구단위계획구역 내에서 소규모정비사업을 추진할 경우 계획변경 대신 의제처리함으로써 원활한 사업추진을 도모한다는 것이다.

또 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기존 기부채납은 물론 공동개발, 특별건축구역 등도 포함했다. 건축법 시행령이 개정됨에 따라 단독주택 30동 이상도 특별건축구역 적용이 가능해진 만큼 기부채납을 하지 않고도 용적률 인센티브가 가능해진 것이다. 특별건축구역은 도시경관 창출 등을 유도하기 위해 지정하는 구역으로, 건축법상 대지 내 조경·공지, 용적률·건폐율, 높이 등에 대한 완화가 가능하다.

▲국공유지 포함 개발 땐 매각 대신 무상양도 병행 검토

지구단위계획구역 내 도로나 공원 등 국공유지나 공공시설을 포함해 개발하는 경우 유상매각 대신 필요시설을 공급하는 방식도 도입된다.

기존에는 국공유지의 경우 공공이 민간에 매각하는 방식으로 처리해왔지만, 앞으로는 공원이나 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식도 병행 검토한다는 것이다.

대상은 부지면적 5,000㎡ 이상인 개발사업이다. 시는 지역에 부족한 기반시설을 확충하고, 지역에 공공주택과 문화체육시설, 공원·녹지 등 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도한다는 방침이다.

▲2종 7층 평균층수, 동별 최고층수 대신 코어별 층수기준으로 개선

아파트 높이·층수 계획에 대한 불합리한 기준도 개선했다. 지구단위계획 수립기준에는 자체적인 아파트 높이계획 기준이 있어 건축법상의 층수기준보다 강화된 규제가 적용됐다. 따라서 아파트 채광과 일조높이, 대지 내 이격거리 등에 대한 과도한 규제로 사업성이 떨어지는 부작용이 있었다. 하지만 개선기준에는 자체 기준을 폐지하는 대신 법령과 심의로 대체했다.

더불어 2종 7층 주거지역에 적용되는 평균층수에 대한 산정방식도 정비했다. 평균층수를 동별 최고층수 대신 코어별 층수기준을 적용해 합리적으로 조정하겠다는 것이다.

예를 들어 1개 동에 6층·8층·10층이 있는 경우 평균층수를 최고층인 10층으로 산정했다. 하지만 개선기준을 적용하면 각 층의 평균인 8층이 적용된다. 이에 따라 향후 계단식 건물을 건설하는 경우 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 전망이다.

한편 시는 지구단위계획 수립기준을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속적으로 발굴·개선하고, 전담조직도 운영한다는 방침이다.

시 관계자는 “급변하는 도시변화에 대응하기 위해 지난 20년간 운영해 온 지구단위계획에 대한 규제를 개선하게 됐다”며 “앞으로도 도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴해 지역 활성화와 도시경쟁력 제고를 견인할 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com