Q. 관리처분계획을 위한 종전자산이나 종후자산을 평가할 때 감정평가액이 아닌 조합원 의결로 금액을 결정할 수 있나요?

A. 관리처분에는 조합원별 종전자산 금액을 산정하여 출자가액을 결정하고 조합원이 분양받는 신축 아파트 등 분양예정 대지 및 건축물의 금액이 포함되어야 하는데 이때 가액은 감정평가를 통해 결정됩니다.

도시 및 주거환경정비법 제74조는 관리처분계획을 수립할 때 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제1항제3호)’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제1항제5호)’이 포함하도록 규정하고 있습니다.

금액을 결정하는 방법과 관련해서는 제4항에서 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등 중 재개발사업은 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인, 재건축사업은 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하게 됩니다.

예외적으로 감정평가액이 아닌 조합원의 의사결정으로 금액을 결정하는 방법도 있습니다. 이는 제74조제4항제1호의 단서 조항에 근거하는데 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있습니다.

그런데 합의에 의한 가격산정에는 두 가지 전제 조건이 성립되어야 합니다. 첫째, 조합원의 합의에 의한 종전자산 및 종후자산 가액 결정은 최초로 관리처분계획수립할 때는 불가능하며 관리처분계획을 변경할 때만 가능합니다.

도시정비법 시행령 제63조에 따라 최초 관리처분에서도 전원이 합의하는 경우 가능하다는 의견도 있습니다. 그 근거는 시행령 제63조제2항 ‘재건축사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다’는데 있습니다. 해당 조항이 관리처분 변경으로 제한하고 있지 않다는 해석입니다.

그러나 이러한 견해는 무리가 있습니다. 도시정비법 제74조에서 명시적으로 ‘다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 종전자산 및 종후자산을 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다’고 제한하고 있기 때문입니다.

둘째, 토지등소유자 전원이 일치된 의견으로 산정해야 합니다. 관련하여 종전 토지 등의 가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원의 합의로 산정할 때 전원의 일치된 의견이어야만 하는지, 아니면 합의체의 의결방식과 같이 토지등소유자 전원의 의견이 일치되지 않더라도 의결을 통해 산정할 수 있는지에 질의회신이 있습니다.

법제처는 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 종전자산 등을 산정하려면 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 일치된 의견으로 산정되어야 한다고 회신한바 있습니다(법제처 18-0129/2018-04-16).

해당 회신에서는 도시정비법의 예외 규정은 엄격하게 해석되어야 하며 특히 재산가액 평가와 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는‘합의’를 전원이 일치된 의견이 아니더라도 의결을 통해 결정할 수 있는 것으로 해석할 수 없다고 보았습니다. 합의의 방식 또한 제한적인데 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의체의 의결을 통해 재산가격을 산정할 수는 없고 총회 의결을 통해 결정되어야 한다고 보고 있습니다. 따라서 현실적으로 조합원 합의에 의한 종전종후자산 결정은 매우 어렵다고 볼 수 있습니다.

도시정비법에 관리처분 감정평가에 관한 예외규정을 전원이 합의하여야 한다고 규정하는 이유는 종전자산이나 종후자산의 금액이 조합원의 비용 및 개발에 따른 이익의 산정 기준이 되는 것으로서 재산가격의 결정 방법은 조합원들의 재산권과 밀접한 사항이기 때문입니다.

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