도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업을 시행하다보면, 소유자의 소재 확인이 곤란한 부동산이 발견되는 경우가 종종 있다.
도시정비법 제71조제1항은 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고를 하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있다(재량규정). 또한 동조 제4항은 감정평가시 동법 제74조제4항제1호를 준용한다고 규정하고 있다. 그 외에 도시정비법은 위 부동산의 취득 절차나 방법에 대해서는 아무런 규정을 두지 않고 있다.
법 규정을 보면 소재 확인이 현저히 곤란한지, 일간신문에 공고를 했는지까지는 문제가 없는데, 그 이후 감정평가를 하고 소유권을 넘겨오는 절차에서 의문이 남는다. 도시정비법상 소유권을 넘겨 오려면 재건축의 경우 매도청구권을 활용해야 하고, 재개발의 경우 수용절차를 활용해야 하는데, 도시정비법 제71조에는 이에 대한 아무런 언급이 없다.
위 도시정비법 규정과 유사한 내용을 담고 있는 주택법 제23조제1항을 보면 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지 소유자의 소재 확인이 곤란한 경우 2회 이상 일간신문 공고 절차를 거친 후 동법 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 간주해버린다. 이에 따라 주택법의 적용을 받는 사업에서는 소재 불명자 소유 부동산을 확보를 위해 매도청구 소송을 제기하면 충분하고, 대상 부동산의 시가에 해당하는 금액을 감정평가하여 공탁하면 된다.
이와 달리 도시정비법 제71조는 소유권 이전절차나 방식에 대해 아무런 언급이 없고, 감정평가에 대해서만 제74조제4항제1호를 준용하고 있다.
법령이 이와 같이 규정된 상태라면 재개발의 경우 수용재결(도시정비법 제73조)을 통해서 재건축의 경우 매도청구(도시정비법 제64조)를 통해서 소유권을 가져올 수밖에 없는데, 감정평가는 도시정비법 제74조제4항제1호를 준용한다고 하니, 도대체 이를 매도청구 절차나 수용재결 절차에서 어떻게 적용시켜야 할지 난감하기만 하다.
재개발이든 재건축이든 소재 불명자는 분양신청 등의 의사표시를 할 수 없으므로, 결국은 현금청산자가 될 수밖에 없다. 재개발의 경우 수용절차를 통해 손실보상감정평가(해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제)를 하고, 재건축의 경우 매도청구 소송에서 시가감정평가를 하여 현금청산자의 소유권을 가져오면 되는데 도시정비법 제71조제4항이 감정평가에 대해서는 동법 제74조제4항제1호를 준용하도록 한 것을 수용절차나 매도청구 절차에서 어떻게 접목시킬지 알기 어렵다.
도시정비법 제74조제4항제1호를 준용하게 되면, 재개발의 경우 시장·군수등이 선정한 2인 이상의 감정평가사를, 재건축의 경우 시장·군수등이 선정한 1인 이상의 감정평가사와 조합총회 의결로 선정한 1인 이상의 감정평가사가 평가한 금액을 산술평균하여 금액을 산정해야 한다.
매도청구 소송의 경우, 소송계속 중에 법원에 감정신청을 하여 시가를 산정하면 되는데, 굳이 명확하지도 않은 도시정비법 제71조제4항을 가져와 감정평가를 실시하는 것은 조합 입장에서도 매우 비효율적이다. 이에 따라 조합들은 실무상으로도 소재불명자에 대한 소유권 이전시 일반적인 매도청구 소송 절차를 따르고 있을 뿐, 도시정비법 제71조를 적용하여 절차를 진행하지 않는 모습이다. 법원에서 도시정비법 제71조가 적용된 사례를 찾아보기가 어려운 것도 같은 이유에서이다.