명의신탁된 주택을 임차하였는데 주택의 소유 명의자와 실제 소유자 사이에 명의신탁관계가 해소되어 명의신탁자에게 소유권이 이전된 경우, 임차인은 명의신탁자에 대해서도 보증금 반환청구를 할 수 있는가.
최근 판례의 사례. 피고 회사는 연립주택의 재건축정비사업조합으로부터 신축 아파트 공사도급을 받았다. 확정지분제 방식이었는지 어떤지는 분명하지 않으나, 조합으로부터 일반분양분을 대물로 받기로 하였다.
실제 공사가 진행되어 피고 회사가 문제의 세대를 대물로 받았다. 보존등기가 된 조합으로부터 피고 회사 명의로 이전등기를 받지 않고 피고 회사 직원의 인척(명의수탁자) 이름으로 소유권이전등기를 하였다. 아파트는 명의신탁자인 피고 회사가 관리하였는데, 원고가 명의수탁자와 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약을 갱신해 왔다.
명의신탁자인 피고 회사는 그 후 조합 및 명의신탁자를 상대로 소를 제기하였고, “조합도 피고 회사가 명의수탁자에게 명의신탁을 한다는 사실을 알고 있었으므로 명의신탁계약은 무효이다”는 판결이 확정되었다. 이에 따라 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 말소되고, 조합으로부터 피고 회사로 소유권이전등기가 이루어졌다.
이 경우 임차인인 원고는 임대차보증금은 누구로부터 받을 수 있는가. 임대차 중인 주택 또는 상가가 제3자에게 매도된 경우에는 매수인이 임대인 지위를 승계한다. 이 사례는 매매가 아니라 명의신탁의 해지에 따른 소유권이전이 이루어진 경우이다. 논란의 여지가 있다.
주택을 매수한 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 이후에 임차인이 그 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우, 후일 매매계약이 해제되었다는 이유로 매도인에게 등기명의가 되돌아간다면 매도인이 임대인 지위를 승게한다는 판레가 있다. 이 경우와 같은 법리가 적용될까.
대법원은 이렇게 보았다. 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법상 명의신탁의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 해당한다. 따라서 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인인 조합 및 조합으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이런 방법으로 소유권이전등기를 마진 명의신탁자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
항소심에서는 피고 회사가 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 임대차보증금 반환청구를 기각하였는데, 대법원이 바로 잡은 경우이다. 대법원이 내린 결론이 상식에 부합한다.
이 사안에서 임차인인 원고가 명의수탁자를 상대로 보증금반환 소송을 제기하여 승소 판결을 받았는데 그 이후에 피고 회사 앞으로 소유권이전등기가 된 경우라면 원고는 피고 회사를 상대로 다시 소송을 해야 하는가. 그럴 필요가 없다. 승계집행문을 받아서 피고 회사 재산을 경매에 넣으면 된다. 이 문제까지 쟁점이 된 흥미로운 사건이다.