1. 사안의 개요=해당 조합은 관리처분총회를 앞두고 관리처분계획(안) 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 아파트 건축비에 부과하는 부가세 10%를 공사비에 포함하여 정비사업비 추산액을 산정하였는 바, 위 부가세를 정비사업비에 포함하는 것이 국민주택규모 아파트를 분양받는 조합원과의 형평에 반하는 것인지 문제되었다.
2. 관련 판례=(도시정비법 신설 전 구 주택건축법에 따른 재건축 정비사업조합 사건이지만) 국민주택규모 아파트의 건축비에 부과되는 부가가치세를 총 사업비에 포함시켜 전체 조합원이 비용분담 하기로 하는 결의가 이해관계가 대립하는 조합원들간 형평에 반하는지가 문제된 사안에서 대법원은 “총 사업비에 위 부가가치세가 포함되었다고 하더라도, 동액 상당이 분양가격에 반영되어 분양 총수입추산액이 증가한다면 추정비례율에 변동이 없어 조합원들 간 형평을 해하지 않는다”는 취지로 판단하면서 “분양 총수입추산액에 포함된 부가가치세가 국민주택규모 아파트 분양가격에 일부라도 포함된 경우에만 이해관계가 대립되는 조합원들 간의 형평을 해하여 총회 결의에 특별 다수 정족수가 필요하다”고 보았다(대법원 2010.4.29. 2009다84653 판결 참조).
위 대법원 판결로 파기환송된 사건에서 서울고등법원은 “분양총수입 추산액에 반영되어 증가된 것으로 보는 부가가치세가 실제 누구로부터 회수되었는지를 따져 보아야 한다. 이는 결국 원고들이 분양받은 국민주택규모아파트의 분양가격에 이 사건 부가가치세 해당 금액이 포함되었는지의 문제로 귀착된다”면서 “감정평가법인 등은 이 사건 부가가치세 등 국민주택규모 아파트와 국민주택규모를 초과하는 아파트 사이의 합리적인 격차율 산정에 필요한 제반 요인을 고려하여 이 사건 아파트 가격을 결정하였다는 이유로 국민주택규모 아파트의 분양가격에 (국민주택규모를 초과하는 아파트에 부과되어야 할) 이 사건 부가가치세가 포함되어 있다고 인정하기 어렵다”고 보았다(서울고등법원 2010.12.14. 선고 2010나44042 판결 참조).
3. 검토=(조합원 권리가액이 서로 같다고 가정하면) 국민주택규모 초과 아파트를 분양받는 조합원은 국민주택규모 아파트를 분양받는 조합원에 비하여 ‘신축건물 분양가액’이 높다. 따라서 국민주택규모 초과 아파트를 분양받는 조합원은 국민주택규모 아파트를 분양받는 조합원보다 ‘조합원 부담금’이 높고, 경제적 가치가 높은 주택을 분양받는 조합원이 더 많은 부담금을 낸다는 점에서 조합원 간 형평에 부합한다. 같은 논리로 국민주택규모 초과 아파트의 ‘신축건물 분양가액’에 이 사건 부가가치세가 반영되어 있다면 위 아파트를 분양받는 조합원은 이 사건 부가가치세에 해당하는 금액을 조합원 부담금의 형태로 분담하는 것이 되어 조합원 간 형평에 부합한다.
즉 (전술한 서울고등법원 판결과 같이) 조합원간 형평을 해치는지 여부는 국민주택규모 초과 아파트를 분양받는 조합원의 ‘신축건물 분양가액’에 이 사건 부가가치세가 포함되어있는지 여부에 따라 달라진다고 할 것이다. 해당 조합의 경우 신축건물 분양가액을 산정하기 위하여 종후감정평가를 진행하였으며 2인의 감정평가업자 산술평균으로 종후자산을 평가하였는데(도시정비법 제74조제4항), 해당 종후자산 감정평가는 감정평가 실무기준에 의거하여 ‘거래사례 비교법’으로 평가되었는데, 비교 거래 사례로 선정된 곳과 관련해서 ①두 아파트 모두 (재건축 정비사업으로 신축된 아파트이고) 국민주택규모 85m²를 초과한 일반분양분이 존재하여 위 감정평가서 상 ‘비교 거래사례’에는 부가가치세가 포함될 수밖에 없다는 점 ②위 감정평가서는 비교 거래사례의 분양가, 매매가 등을 기준으로 입지조건, 교통조건, 환경조건, 주거조건, 단지 규모, 시공사의 브랜드 인지도 등을 고려하고 이를 대상물건의 현황에 맞게 사정보정을 거쳤다는 점을 고려하면 해당 종후자산 감정평가에는 국민주택규모 초과 아파트의 부가가치세가 거래가격으로 반영되어 있다고 볼 것이어서 국민주택규모 초과 아파트를 분양받는 조합원이 그렇지 않은 조합원보다 이 사건 부가가치세에 해당하는 금액을 조합원 부담금의 형태로 더 부담하는 만큼 이 사건 부가가치세를 정비사업비에 포함하는 해당 조합의 관리처분계획(안)이 형평의 원칙에 어긋나 위법하다고 볼 수 없다고 할 것이다.