Q. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정에 따라 개시시점가액에 상가조합원 부분을 합산하면 재건축부담금이 어떻게 달라지나요?
A. 2022.2.3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 일부 개정되어 재건축부담금을 산정할 때 개시시점 가액에 상가조합원이 재건축아파트 입주권을 분양받는 경우 현재 소유한 상가가액을 합산하도록 바뀌었습니다.
법 제9조제1항에 “다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 본문에 따라 산정된 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가·산정한 부대시설 및 복리시설의 가격 총액을 합산하여야 한다”는 단서가 신설된 것입니다. 참고로 상가조합원이 주택을 분양받을 때 개시시점 가액에서 해당 조합원의 상가가액을 합산하지 않는다는 질의회신이 있었습니다.
법 개정 이유를 보면 ‘상가조합원 등이 재건축사업을 통하여 아파트입주권을 분양받는 경우 재건축부담금이 커지고 재건축부담금 총액도 과대계상될 수 밖에 없어 불합리’한 점을 개선한 것이라고 설명합니다.
조합원별 영향을 제외하고 전체 정비구역에 미치는 효과를 살펴보면 재건축부담금 규모는 감소할 수 있으나 그 폭은 제한적일 수 있습니다. 아파트입주권을 취득할 수 있는 조합원 숫자는 고정이므로 종료시점가액과는 관계가 없으나 종료시점가액에서 차감하는 숫자가 개시시점 증가분만큼 커지므로 재건축초과이익이 감소합니다. 유의할 것은 상가조합원 전체 종전 부대복리시설을 개시시점 가액에 포함시키는 것은 아니라는 것입니다. 아파트입주권을 부여받는 조합원분만 계상할 수 있습니다. 재건축부담금의 목적이 부동산 유형 중 주택에 대한 가격상승만을 대상으로 하기 때문입니다.
개시시점 가액 산정방식은 세부내용이 향후 시행령에 반영되면 구체화되겠으나 ‘감정평가법인등이 산정한다’는 것으로 명시된 법 내용에 비추어 볼 때 현행 상가 등에 적용되는 과세표준 제도를 그대로 적용하는 것은 아닐 것으로 예상됩니다. 재건축부담금이 감소되는 것은 긍정적이긴 하나 재건축구역 전체에서 부담하는 부담금 총액에 미치는 효과는 제한적일 수 있습니다. 전체 조합원에서 상가조합원이 차지하는 비율이 낮고 상가조합원 모두가 아파트를 분양받지 않기 때문입니다.
과거 「도시정비법」이 주택재건축이라는 용어를 사용했던 이유이기도 한데 통상 아파트 재건축은 총 종전자산 면적에서 상가가 차지하는 비율이 높지 않습니다. 따라서 상가조합원의 숫자도 상대적으로 적으므로 아파트를 분양받는 상가조합원의 개시시점 가액 산정방식이 변경되는 것이 전체에 미치는 영향은 아파트에 비해 작습니다. 더불어 상가조합원이 아파트를 분양받는 것에 한계도 있어 재건축부담감 감소 영향은 더 제한됩니다. 관리처분 방식이 종전아파트에서 종후아파트로, 종전상가는 종후상가로 이행되는 동종자산 권리변동이 원칙이고 종전상가의 규모가 크지 않는 경우가 많기 때문입니다.
현행 「도시정비법 시행령」제63조는 재건축에서 상가소유자가 아파트를 분양받을 수 있는 경우를 △가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것 △나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 △다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것 등으로 한정하고 있습니다. 만약 이와는 별개로 관리처분 기준을 정하고자 한다면 조합원 전원의 동의를 받아야 하는데 현실적으로 전원 동의는 쉽지 않을 것입니다.