1. 무허가 건물소유자의 조합원 지위 승계=무허가건물의 신축은 법률행위에 의하지 아니한 물권의 취득이므로 신축자가 등기 없이 소유권을 원시취득한다고 할 것이지만 이를 양도하는 경우에는 등기 없이 물권행위 및 인도에 의하여 소유권을 이전할 수 없다.
신축자가 등기 없이 제3자에게 무허가 건축물을 이전한 경우 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없고, 신축자는 법률상의 처분권한을 상실하지 않는다. 신축자가 법률상 처분권한이 있음을 기회로 무허가 건축물을 이중으로 매도한 경우 누구를 최종 조합원으로 볼 것인가가 문제된다.
무허가건물에 관하여는 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것이라고 해석하여야 할 것이지, 최초의 신축자에게 여전히 법률상의 소유권이 귀속된다고 하여 신축자가 조합원으로서의 자격을 취득한다고 해석할 것은 아니다.
이 경우 사실상의 소유자인지는 당해 무허가건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납부 여부 및 무허가건물대장상의 등재 여부, 당해 무허가건물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 1997.11.28. 선고 95다43594 판결).
무허가건축물이 전전양도되어 최종양수인이 사실상 소유자로서 사용·수익하는 경우에는 그 최종양수인만이 조합원의 자격을 취득한다(대법원 1998.3.27. 선고 97누17094 판결).
2. 계약상대방에 대한 설명·고지 의무=토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매·전세·임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하게 된다.
토지등소유자가 부동산 거래계약을 하는 경우 다음의 사항을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명·날인하여야 한다(법 제122조제1항).
①해당 정비사업의 추진단계 ②퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함함) ③도시정비법 제19조에 따른 행위제한 ④조합원의 자격 ⑤도시정비법 제70조제5항에 따른 계약기간 ⑥주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일 ⑦분양대상자별 분담금의 추산액 ⑧정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기. 재건축사업의 경우에는 재건축부담금에 관한 사항도 포함됨.
거래 상대방에 대한 설명·고지의 사항은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제25조제1항제2호의 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항”으로 본다(법 제122조제2항).
중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 ‘법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항’을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다(‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제25조제1항제2호).
시·도지사는 설명·고지의무를 위반한 공인중개사에게 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있고(같은 법 제36조제1항제3호), 등록관청은 설명·고지의무를 위반한 중개업자에게 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다(같은 법 제39조제1항제5호).