Q. 최근 개정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 관리처분을 위한 감정평가법인을 조합 또는 시장·군수 중 누가 선정해야 하나요?

A. 2022.2.3. 조합설립인가 신청 전 창립총회 의무화(제23조), 투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도 제한(제24조) 등을 주요 내용으로 하는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)이 개정되었습니다.

소규모주택정비법의 최근 개정 동향이 도시 및 주거환경정비법 대비 절차를 간소화한다는 당초 취지와 다소 배치되는 부분도 없지 않지만 도시정비법과의 절차적 균형 및 소규모주택정비사업의 투명성을 위한 불가피한 부분도 있는 것 같습니다.

감정평가법인 선정관련 사항도 개정되었는데 최초 법 제정 당시에 감정평가법인의 선정 관련 내용이 없었던 것에 비교하면 진일보한 것으로 평가되는데 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격’(법 제41조제1항), 즉 관리처분과 관련하여 감정평가법인의 선정 주체에 관해 명확히 했습니다.

관련하여 감정평가법인 선정방식과 소규모주택정비법의 특이점에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 개정법에 따르면 감정평가법인 선정은 크게 관리처분과 관리처분 이외 목적으로 나눌 수 있습니다. 관리처분 이외의 목적으로 감정평가법인을 선정한다면 관련법에 별도로 정한 경우를 제외하고는 사업시행자가 선정하고 관리처분 목적이라면 이번 개정 법률이 적용됩니다. 이번에 법 제41조제3항(사업시행자는 제1항 및 제2항을 적용하기 위하여 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용 상황 및 정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다)이 신설되었습니다.

이때 평가방법은 제5항에 따라 제56조제2항제1호를 준용합니다. 제56조제2항제1호는 재산 또는 권리 평가 등에 관하여는 도시정비법 제74조를 준용하는데 이 경우 재건축사업은 소규모주택정비사업으로, 조합총회는 조합총회, 주민합의체 회의, 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의로 봅니다.

도시정비법 제74조는 주거환경개선사업 또는 재개발사업은 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인이 재건축사업은 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인이 관리처분 감정평가를 하도록 되어 있습니다. 요약하면 다음과 같습니다.

①관리처분을 위한 감정평가는 도시정비법의 재건축사업을 준용한다. ②재건축사업은 시장ㆍ군수 1인, 조합 1인의 감정평가법인을 선정한다 ③따라서 소규모정비사업에서은 사업시행자에게 적어도 1개 법인을 선정하여 관리처분계획을 수립한다는 것입니다.

그런데 개정 법률에는 소규모주택정비법만이 갖는 특징이 하나 있습니다. 재개발사업의 감정평가법인 선정이 그것인데 앞서 언급한바와 같이 도시정비법의 재개발사업은 감정평가법인을 자치단체장이 선정합니다. 반면 소규모재개발사업은 재개발이라는 공통분모를 가지고 있으나 조합이 1인, 자치단체장이 1인을 선정합니다.

소규모주택정비법에서 소규모재개발사업을 소규모주택정비사업의 하나로 보고 있고(법 제2조제1항제3호제라목) 소규모주택정비사업은 도시정비법 제74조 재건축 평가방법을 준용하기 때문입니다. 사견으로는 소규모재개발사업은 도시정비법의 재개발사업을 준용하는 것이 좀 더 타당해 보입니다. 소규모주택정비사업의 가로주택정비사업이나 재건축사업은 사업시행자가 시장ㆍ군수이거나 관리지역에서 토지주택공사등이 시행하는 경우를 제외하면 공익사업의 성격을 갖지 않으나(법 제35조의2제1항) 소규모재개발사업은 시행주체와 관계없이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지를 수용 또는 사용할 수 있어 재개발사업의 특징을 그대로 갖고 있기 때문입니다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지