1. 문제의 소재=재개발 사업 진행 시 정비구역 내 무단으로 설치 또는 증축된 가설건축물(이하 ‘불법건축물’이라 함)이 도시 및 주거환경정비법 제65조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조에 따른 손실보상대상에 해당하는지에 관하여 문제된다.

2. 하급심 판례

가. 대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결=그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 공특법 시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 공특법 시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 공특법 시행규칙 제10조제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는 바, 이와 같은 관계 법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다.

나. 수원지방법원 2020. 6. 18. 선고 2019구합61749 판결=피고는, 원고 B가 관할 행정청으로부터 적법한 개축허가 없이 발코니 확장공사를 실시하여 그 확장 부분이 침실로 변경된 상태였는데, 이러한 불법건축물은 철거의 대상일 뿐 손실보상의 대상이 될 수 없음에도 이를 반영하여 감정평가액을 산정한 관련사건 법원감정 결과는 위법하여 취신할 수 없다고 주장한다. 그러나 건축물에 관하여 토지보상법 제75조나 토지보상법 시행규칙 제33조가 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않으므로 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 된다(대법원 2000.3.10. 선고 99두10896 판결 참조).

앞서 채택한 증거들에 의하면, 원고 B 소유의 주택이 이 사건 사업인정고시일 이전에 건축된 건물인 사실은 명백하고, 피고가 적법하다 주장하는 이의재결 당시의 각 감정평가서에 의하더라도 감정목적물이었던 원고 B 소유의 일련번호 (17)(주택3층) 및 (23)(발코니 3층) 물건의 각 구조 및 규격, 수량(면적) 및 평가기준시점(가격시점)이 감정인 O의 감정평가서에 기재된 감정목적물과 다르지 않음을 알 수 있다. 결국, 이 사건 지장물은 수용재결일 당시의 현황 그대로 개축허가의 유무와 관계없이 손실보상의 대상이 된다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결어=건축물의 평가방법에 관한 규정들에 의하면 건축법 등에 따른 건축허가의 유무에 따라 건축물에 대한 손실보상여부가 달라진다고 볼 수 없다. 따라서 해당 조합의 정비구역 내에 무단으로 설치 또는 증축된 가설건축물이 있다고 하더라도, 당해 건축물이 사업인정고시일 이전에 건축 또는 설치된 것이라면 당해 건축물은 도시정비법 및 토지보상법에 의한 손실보상대상에 해당한다.

우리 대법원 및 하급심 판결 역시 “건축물에 관하여 토지보상법 제75조나 토지보상법 시행규칙 제33조가 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않으므로 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 된다(대법원 2000.3.10. 선고 99두10896 판결, 수원지방법원 2020.6.18. 선고 2019구합61749 판결 등)”는 일관된 입장을 보이고 있고, 국토교통부도 사업인정 이전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 설치한 지장물 역시 토지보상법에 의한 보상대상에 해당한다고 보고 있으므로(2015.5.13. 토지정책과-3878 유권해석), 관련 판례 및 유권해석이 의하더라도 해당 조합의 정비구역 내 불법건축물은 손실보상대상에 해당한다고 할 것이다.

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