Q. 정비구역 내 1필지 토지와 지번 내 건물을 상속받았는데 토지에 다른 소유자 명의의 멸실된 건물이 등재되어 있습니다. 감정평가에 어떤 영향이 있을까요?

A. 감정평가 관련 법규 및 이론에서 가장 중요한 원칙 중 하나가 현황평가 원칙입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙) 제1항은 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다”고 규정하고 있습니다. 예외적으로 관계법령 등에 따라 현황평가 원칙을 적용하지 않을 수 있는데 이를 조건부 평가라고 하며 원칙에 대한 예외이므로 반드시 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성이 전제되어야 합니다.

「도시 및 주거환경정비법」은 현황 평가의 예외로서 제81조에서 「재난 및 안전관리 기본법」등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있고 사전허가를 받은 멸실건물 등은 평가가 가능하도록 규정하고 있습니다. 따라서 제81조 사항을 제외하고는 종전자산 평가시 비록 관련 공부가 존재하더라도 현재 멸실된 건축물은 평가대상이 아니며 그 이외의 조건을 부여하여 평가하는 것은 극히 예외적이라고 보아야 합니다.

그러므로 1필지 내에 멸실된 건축물이 등재되어 있더라도 그 건물의 평가액이 없으므로 감정평가 총액에도 영향이 없습니다. 다만 평가대상에 해당 유무와는 별개로 멸실건물은 종전건물 소유권 확인 등에 영향을 줄 수 있어 관련 공부를 사전에 정리하는 것이 바람직한데 관련하여 멸실된 건물 관련 공부의 멸실신청 주체에 관해 살펴볼 필요가 있습니다.

간혹 조합설립 이후에는 조합이 사업시행자로서 신청권한을 가진다고 보는 경우가 있는데 조합설립은 사업시행 시작에 대한 의결로서 멸실 관련 권한까지 부여한 것으로 보기에는 어렵습니다. 건물 멸실은 「건축법」, 「주택법」, 「건축물 관리법」, 「건축물대장의 등재에 관한 규칙」 등 관련 법규에 따라 건축물을 멸실하였을 때에는 사전에 관리자가 해체허가 신청을 하고 멸실행위 완료 후 건축물대장 등 관련 서류의 멸실신청 절차를 거칩니다(「건축물 관리법」시행규칙 제11조, 제17조 등).

따라서 조합이 건축물의 멸실신고를 하려면 건물의 관리자로 볼 수 있어야 하는데 다음과 같은 사유로 조합을 일차적인 관리자로 볼 수 없습니다. 첫째, 조합의 종전건물에 대한 사용수익은 관리처분계획인가 후 가능합니다. 국·공유지에 대한 사용수익 허가는 재개발사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제57조(인·허가등의 의제 등) 제1항제13호 및 제14호에 따라 사업시행계획인가를 받은 이후에도 가능하나 조합원 등 사인소유 재산은 관리처분계획인가가 선행되야 합니다. 법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다”고 규정하고 있습니다. 소득세법 제88조 등에서도 조합원은 관리처분계획인가에 따라 종전의 토지, 건물 소유권에서 조합원입주권으로 변환되는 것으로 봅니다. 즉, 관리처분계획인가 전까지 자가사용하거나 임대차 계약을 체결하는 주체가 당연 현재 소유자인 조합원이므로 조합설립인가를 득하였다는 것으로는 건물의 관리자가 변경된 것은 아닙니다.

둘째, 「도시 및 주거환경정비 등기규칙」에 따라 조합이 대위등기가 가능하므로 멸실된 건물에 대한 관리가 가능하다는 견해가 있는데 조합의 대위등기는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항의 규정에 의한 이전고시 이후에 가능합니다(「도시 및 주거환경정비 등기규칙」제5조, 제6조 등).

결론적으로 조합을 종전 건물에 대한 관리자로 보기 위해서는 관리처분계획인가나 이전고시가 선행돼야 합니다. 반면, 멸실 건물에 대한 공부정리는 그 이전에 이뤄져야 하므로 조합원 개별신청 또는 사전협의에 의한 조합 위임을 검토할 필요가 있습니다.

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