“자금조달·전문성으로 빠른 사업 추진… 이익 극대화에 방점”

정비사업에 신탁사의 사업대행·시행자 방식이 도입된 지 약 5년. 근래에 무서운 성장세를 보이고 있는 회사가 있다. 바로 무궁화신탁이다. 급성장 동력은 과감한 ‘인재 영입’에 있다. 무궁화신탁은 지난 2019년 4월 동종업계에 몸담고 있던 김선철 본부장을 영입했다. 김 본부장의 이력은 다양하다. SK건설(현 SK에코플랜트), 한국자산신탁, 명지대학교 겸임교수 등 20여년에 걸친 정비사업 경력을 갖췄다. 그는 무궁화신탁 이직 후 정비사업 진출에 목말랐던 회사 욕구를 충족시키고 있다는 평가를 받는다. 지난해의 경우 동종업계 정비사업 부문 실적 1위를 달성했다. 정비사업 대행·시행 2가지 유형에서 업계 최대 규모의 사업장을 수주했다는 타이틀 확보도 가시화되고 있다. 김 부대표를 만나 무궁화신탁이 갖춘 강점과 차별화된 전략 등에 대해 들어봤다.

▲김 부대표님의 이력이 다양하다. 정비사업 신탁 업무에 있어 도움이 되는 부분이 있다면

다년간 건설사 정비사업 부문 팀장직을 맡으면서 근무한 경험이 신탁업계로 자리를 옮겨서도 큰 도움이 되고 있다. 과거 SK건설(현 SK에코플랜트) 재직 당시 건축기술 및 정비사업 등의 분야에서 20여년을 종사했다. 정비업계에 종사하면서 일부 구역들은 마땅한 시공자를 찾지 못하는 등 사업이 정체되고 있는 상황을 경험하기도 했다. 이러한 사업장들의 경우 자금조달이 어렵다. 신탁사로 자리를 옮긴 현재도 일부는 같은 이유로 사업이 지지부진하다. 그동안의 경험에서 비롯된 전문성에 신탁방식 최대 강점인 원활한 자금조달을 더해 지지부진한 곳들의 사업 정상화를 도모하고 있다.

▲무궁화신탁은 신탁사 가운데 사실 정비사업에 다소 늦게 진출한 후발주자에 속한다. 그런데도 실적은 상위권을 유지하고 있는데

초창기 무궁화신탁은 정비사업 실적이 전무했다. 반면 시장 참여에 대한 의지는 컸다. 본격적으로 정비사업에 뛰어든 시기는 2019년 4월이다. 당시 도시재생사업본부가 설립됐고, 부대표직을 맡았다. 이듬해 도시재생사업그룹으로 격상됐다. 지난해의 경우 동종업계 정비사업 부문 실적 1위를 차지하기도 했다. 전담부서 설립과 함께 회사의 적극적인 지원이 이뤄졌기에 가능했다. 가장 먼저 수주한 사업장은 대구 성당우방 재건축이다. 이후 인천 청천2구역과 대전 장대B구역, 경기 파주1-3구역 등 규모가 상당한 곳들을 포함해 20여곳에서 대행·시행 방식으로 사업에 참여 중이다.

▲무궁화신탁이 내세울 수 있는 최대 강점과 차별화된 전략이 있다면

막대한 자금조달이 가능한 네트워크망이 구축돼있다. 무궁화신탁 도시재생사업부문을 한 문장으로 설명하면 ‘부동산금융을 기반에 둔 개발사업 전문 컨설팅 그룹’이라는 점이다. 무궁화신탁은 현대자산운용을 자회사로 두고 있다. 이곳은 약 10조원의 자산을 운용하고 있다. 즉 현대자산운용과의 협력으로 적극적인 자금조달이 가능하기 때문에 순조로운 사업 추진을 도모할 수 있다. 또 컨설팅 그룹으로서 다수의 구성원들이 수준 높은 전문성도 갖추고 있다. 대부분 부동산학 석사 또는 박사 학위를 갖고 있고, 대형 건설사에서 최대 20년 이상 근무한 경험을 자랑한다. 이를 통해 토지등소유자 이익 극대화라는 목표를 이룰 수 있다.

▲무궁화신탁이 대행 또는 시행자로의 참여를 통해 변화를 이끌어 낸 대표적인 사업장은 어디인가

최근 시공자 선정에 성공한 파주1-3구역 재개발구역을 소개할 수 있다. 이 구역은 지난 1월 무궁화신탁이 사업대행자로 지정·고시됐다. 이후 지난 10월 시공자로 대우건설을 선정했다. 조합설립인가를 받은 지 10여년 만이다. 2018년 시공자 선정에 나선 바 있지만 번번이 유찰되는 등 마땅한 시공자를 찾지 못했다. 분위기가 반전된 시기는 무궁화신탁이 사업대행자로 참여하면서다. 당사는 건설사들이 우려하는 향후 미분양 리스크를 책임졌고, 건설사들의 참여를 이끌어냈다. 공사비도 최적의 가격을 도출해냈다. 시공자와 3.3㎡당 405만원 수준으로 협의를 마쳤다. 요즘 정비사업 공사비가 3.3㎡당 최소 400만원 후반 대부대 책정된다는 점을 감안하면 조합원들의 부담을 최소화시킨 셈이다. 이 외에도 인천 청천2구역 재개발과 장대B구역 재개발을 수주했다. 이중 청천2구역의 경우 신축 5,000여가구 이상에 해당하면서 사업대행자 방식으로는 업계 최대 규모를 자랑한다. 현재는 대구 내당3주구 재건축 수주를 앞두고 있다. 사업시행자 방식으로는 동종업계 최대 규모다.

▲부대표님께서는 얼마 전 ‘마법의 재건축 투자’라는 서적도 발간한 것으로 알고 있다. 어떠한 내용을 담고 있나

정비사업 투자를 통해 경제적 자유를 얻을 수 있다는 내용이 담겼다. 차별화된 부분은 3기 신도시인 남양주 진주아파트 실제 투자 과정 전체를 교수와 학생간에 이야기 형식으로 설명했다는 점이다. 책을 보면 투자에 대한 간접 경험을 할 수 있다. 특히 ‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’를 부록으로 수록하면서 실제 투자도 검토해볼 수 있다.

▲‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’를 공개한 의미는 무엇인가

리스트에는 서울시 25개 행정구역 내 391곳의 소규모재건축 사업성 분석 데이터 내용을 담았다. 이 책만의 특화된 가치다. 무엇보다도 제도와 용적률 등을 분석해 신축 가구수를 예상했다는 점에서 개략적인 사업성을 유추할 수 있다. 사실 이 데이터는 실제 신탁사와 건설사가 신규 수주 활동시 활용하는 내부 자료다. 정비사업 관계자들과 독자들에게 도움이 될 수 있도록 과감하게 공개했다.

▲앞으로의 활동 계획과 방침은

현재 회사 업무와 교수로서 학교 강의를 병행하고 있다. 회사 차원에서는 무궁화신탁을 부동산 신탁사 중 원탑이 될 수 있도록 조직 안정화에 집중할 것이다. ‘부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹’으로서 원활한 자금조달 능력 및 수준 높은 전문성을 바탕으로 더욱 성장시키는데 목표를 두고 있다.

이혁기 기자 lee@arunews.com