Q. 분양가 상한제에 적용되는 건축비가 변경되고 업무매뉴얼이 개정되었는데 일반분양가와 어떤 연관성이 있는지 궁금합니다.
A. 최근 2021.09.15. 분양가 상한제에 적용되는 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’(국토교통부 고시 제2021-1097호)이 개정 고시되고 2021.11 분양가 상한제 심사기준인 ‘분양가 심사 업무 매뉴얼’이 일부 수정됐습니다. 이에 따라 분양가 산정과 심사 방식에도 일부 변화가 있을 것으로 보이는데 주요 변경사항에 대해 살펴보겠습니다.
먼저 기본형 건축비 및 가산비와 관련하여 건축비가 새로이 고시되었는데 건축비용이 상승된 것과 더불어 적용 주택 유형이 세분화되고 지하층의 산정방식이 바뀐 점이 눈에 띕니다. 건축비의 경우 2020.09 고시 금액과 비교하면 16~25층 이하 전용면적 60㎡초과∼85㎡이하 아파트의 경우 1,678천원/㎡에서 1,782천원/㎡로 증가되었습니다.
더불어 과거 고층 아파트에 적용하는 공사비의 별도 규정이 없어 공사비가 과소 계상될 여지가 있었으나 2020.03부터 40층 이상 아파트에 대한 금액이 세분화되었습니다. 현재 건축비는 46~49층 이하 전용면적 60㎡초과∼85㎡이하는 2021.03월 1,854천원/㎡에서 1,951천원/㎡로 변경되었습니다. 지하층에 적용되는 단가는 과거와 달리 전용면적을 구분하지 않고 일률적으로 금액을 고시합니다. 전반적으로 지하층이 상부 전용면적에 따라 달리 건설되는 것이 아니므로 비용산정 방식 자체는 합리적이라고 볼 수 있습니다(현재 지하층은 858천원/㎡).
그러나 세대당 주차대수의 증가로 지하 층수가 늘어나는 추세이고 지하층수가 늘어날수록 단위당 공사비는 증가하는 점을 감안하면 지하층도 지상층과 마찬가지로 층수 차이를 감안할 필요가 있습니다. 특히 실제 공사계약이 지하층을 포함한 연면적을 기준하는 반면 분양가 상한제 건축비는 지상과 지하를 구분하므로 지하층의 경우 실제 계약금액과 괴리가 있어 지하층 공사비의 현실화가 요구됩니다.
택지비 산정방식은 기존 고시된 「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」(국토교통부령 제882호)에서 크게 달라진 점은 없으나 택지비 가산비 관련사항을 주목할 필요가 있습니다. 개정지침은 택지 가산비 산정방법을 분석항목을 인정, 불인정, 조정 항목으로 세분화하고 세부적으로 조정항목의 산정방식을 제시하고 있는데 사업시행자가 제출하는 내역에 공정별 권장 조정률을 적용하게 되어 있습니다.
조정률은 건축·기계·토목 81% / 전기 86% / 통신 87% / 조경 89% / 소방 90% 등 항목별로 다른데 분양사례의 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 따라서 해당 매뉴얼을 적용하는 초기에 어떤 사례와 판단 기준에 의해 조정률을 결정하느냐에 따라 향후 적용되는 가산비 비율이 달라 질 수 있을 것입니다.
관련하여 다소 긍정적인 부분은 조정률에 대한 ±10%p 범위 상하 가중치를 두고 있어 지역별로 큰 차이가 날 수 있는 여지를 어느 정도 방지하고 있다는 것입니다. 이러한 세부지침이 가능할 수 있는 것은 공사 관련 가산비는 동일 시군구내 지역별 아파트의 품질이 크게 차이가 나지 않는다고 가정하면 어느 정도의 기준을 제시하는 것이 가능하기 때문입니다.
반면 기부채납하는 기반시설 관련 가산비는 조금 다릅니다. 토지는 개별성이 있어 일률적인 기준을 제시하는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 그럼에도 택지비 가산비 항목에서 기반시설 관련 사항에 대한 보다 세분화된 지침이 필요하다고 봅니다. 기반시설 설치비용은 「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」제9조의2제2호에서 ‘사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용 이외에 간선시설을 설치하는데 소요되는 비용 중 사업주체가 부담하는 비용’은 가산비에 포함되고 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용도 포함됩니다. 그러나 해당 설치비용의 인정 여부는 사업승인내용, 기부채납에 따른 인센티브, 종래 공공시설의 무상귀속여부에 따라 달라지게 되어 있어 이에 대한 별도의 판단이 필요하여 인정 범위가 상대적으로 다를 수 있습니다.