1. 문제의 소재=과거 종전 자산 평가를 한 정비사업 현장의 경우 관리처분 총회를 준비하다 보면 일부 조합원들이 최근 몇 년 간 급격하게 상승한 부동산 가격이 과거 종전 자산 평가 시에 반영되지 않았다고 하면서 현 시점을 기준으로 한 종전자산재평가 등을 요구하는 경우가 있다.
그러나 이와 같은 주장은 법령에 부합하지 않고, 종전자산재평가 시 분양대상 조합원에게 실익이 없고 오히려 현금청산 비용 증가를 일으켜 조합 사업비에 손실을 초래하는 경우도 있는 바, 아래에서 살펴 보기로 한다.
2. 정비사업에서 종전자산 평가의 의의=도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제5호에서는 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획 인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’을 사업시행자가 수립하는 관리처분계획의 한 내용으로 명시하고 있는데 이는 ‘종전 자산 가격’을 의미하는 것이고, 동조 제4항에서는 종전 자산 가격을 평가하는 방법으로 원칙적으로 ‘감정평가’의 방법을 채용하고 있고 이러한 종전 자산 가격을 평가하기 위한 감정평가의 기준 시점은 ‘사업시행계획 인가 고시가 있은 날’로 특정하고 있다.
이와 관련 판례는 ‘관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것에 불과하고, 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없다’고 판시하여 법령 규정에 대하여 해석한 바도 있다.
3. 재감정 절차 진행 요부=㉠‘종전자산평가’는 절대적 가격수준의 문제보다는 상대적 가격인 조합원 간의 형평성이 더 중요한 요소라고 할 것이어서 절대적 가격의 낮음은 아무런 위법사항이 존재하지 않는다는 점 ㉡시세를 반영하여 모든 조합원의 종전자산 평가액이 일률적으로 상승한다고 하더라도 그에 상응하여 비례율이 하락해 평가액 상승효과를 상쇄시키고 권리가액은 아무런 변화가 없다는 점 ㉢이러한 재감정은 감정평가 반복에 따른 비용과 시간만 낭비하게 되는 것이고 더 나아가 종전의 분양신청절차는 모두 효력이 없게 되고 재감정평가에 따른 종전자산 평가액을 기초로 분양신청절차를 처음부터 다시 진행하여야 하므로 정비사업의 지연(遲延)이 불가피하다는 점 ㉣종전자산 평가액이 높아지면 현금청산자에 대한 보상평가 기준이 오르게 되고 보상평가 금액이 높을수록 비용 지출이 커져 조합의 수익은 줄어들 수밖에 없다는 점 ㉤도시정비법 제74조제4항제1호 후단은 ‘다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다’고 규정하여 종전자산 가격의 임의변경 금지원칙을 천명하고 있는데, 이는 종전자산 가격의 평가는 감정평가의 방법에 따라야 하고 기준시점으로는 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하여야 한다는 규정과 함께 도시정비법이 ‘종전자산평가’를 엄격하게 규율하고 있다는 점 등을 종합하면 아무런 근거도 없이 과거 종전자산평가가 현재 시세를 반영하고 있지 않음을 이유로 종전자산평가의 재감정 절차를 진행하는 것은 실익이 없고, 오히려 사업의 지연과 수익의 감소 및 비용의 증가라는 불이익이 더욱 크다고 할 것인 바, 재감정 평가를 진행함에 있어서는 이와 같은 여러 상황 등을 고려하여야 할 것이다.