앞으로 지자체 임의로 분양가 못 깎는다

지자체 임의로 분양가를 삭감하지 못하는 내용을 골자로 한 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’이 개정됐다. 또 앞으로 지자체마다 다르게 이뤄지던 분양가 산정 제도가 개선된다. 국토부는 지난 8일 해당 내용을 담은 분양가 상한제 심사 매뉴얼 및 추정분양가 검증 매뉴얼을 마련하고 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다.

▲지자체마다 제각각이던 분양가 상한제 심사 기준 구체화… 별도 고시 없이 정부가 책정한 기본형 건축비 임의조정 못해

국토부는 분양가 심사 매뉴얼에서 세부 항목별 합리적 심사기준을 제시했다. 또 통일된 기준을 내놓아 정부가 책정한 기본형 건축비를 지자체가 임의로 조정할 수 없게 했다.

이번 개정으로 기본형 건축비와 가산비에 대한 지자체의 자율권이 최소화됐다. 먼저 기본형 건축비의 경우 국토부가 정한 통일된 기준은 일부 지자체에서 심의해 임의 삭감하는 사례가 발생해왔다. 이에 지자체 별도 고시 없이 기본형 건축비를 조정할 수 없게 되며, 행정지도도 실시한다. 다만, 지역 특성을 감안해 시군구에서 별도 고시를 통해 ±5%까지 조정이 가능하다.

또 지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시키로 했다. 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류해 인정여부 및 조정비율 등을 결정한다. 특히 조정 항목은 업체 제출금액에 대한 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 제고하되, 심의를 통해 ±10%까지 조정이 가능토록 했다.

택지비 산정 방식도 구체화했다. 공공택지는 상가·임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영한다. 또 계약서상 공급가격 및 납부 스케줄 기준으로 택지비와 기간이자를 산정토록 했다. 앞으로 민간택지는 주변환경, 지리적 근접성, 단지규모 등의 입지조건을 더 반영한다. 더불어 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확하게 했다.

▲‘추정분양가 검증 매뉴얼’도 제정해 민간 사업자의 사전청약 추정분양가 산정 돕는다

국토부는 민간 사업자 사전청약 추진 시 추정분양가를 산정하기 위한 산정방식 및 절차도 새로 제정한다.

우선 사업자가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 별도로 추정방식을 적용하기로 했다. 택지이자, 인텔리전트 설비, 공동주택 성능등급 등 6개 항목은 추정 분양가를 적용한다.

이를 위해 사업자는 먼저 기본 설계를 진행하고 이에 기초한 심사자료를 작성해야 한다. 해당 자료가 작성되면 HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증 절차를 밟아야 한다. 이후 HUG 검증 위원회는 추정분양가 검증 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 결과를 통보한다.

▲오는 2024년 상반기까지 기존 10만1,000호에서 6,000호 늘어난 10만7,000호 공급한다

국토부는 민간 사전청약 예정 물량을 당초 예상한 10만1,000호에서 6,000호나 늘어난 10만7,000호 공급이 가능할 것으로 전망했다.

민간 업체가 자율적으로 참여하는 사전청약 참여의향서 제출이 당초 예상보다 많았기 때문이다. 매각택지의 경우 총 2만2,000호 후보지에서 참여의사를 밝혔고, 전체 가구의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만8,000호를 공급할 수 있다. 이는 당초 계획물량인 1만2,000호보다 50% 증가한 수치다.

더불어 사전청약 참여 의향서를 LH, 주택협회 등을 통해 지속적으로 접수할 예정이다. 이에 따라 제도개선이 완료되고 추정분양가 심사 착수 등 사업이 본격화될 경우 참여 사업장은 더 늘어날 것으로 예상했다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “이번 개정에 따라 심사기준이 구체화되면서, 분양가 심사 과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 주택 공급이 촉진될 것으로 기대한다”며 “민간 사전청약이 본격화되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9,000호가 사전청약으로 공급될 예정이다”고 밝혔다.

이호준 기자 leejr@arunews.com