1. 정비사업전문관리업자의 업무

◯ 재건축·재개발조합의 정비사업전문관리업자는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라고 한다) 제102조에 따라 정비사업전문관리업으로 등록을 하여야만 법이 정하는 업무를 할 수가 있다.

◯ 법에서 정하는 있는 정비사업전문관리업자의 업무를 보면 아래와 같다.

제102조(정비사업전문관리업의 등록) ① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설 등 정비사업 관련 업무를 하는 공공기관 등으로 대통령령으로 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 제118조제2항제2호에 따라 시장·군수등이 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 다음 각 목의 업무

가. 동의서 제출의 접수

나. 운영규정 작성 지원

다. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

◯ 정비사업 분야에는 각종의 협력업체와 전문가들이 많이 있는 상황이기 때문에 정비사업전문관리업자만이 할 수 있는 업무 범위가 어디까지인지가 명확하지는 않은 부분도 있다.

◯ 하지만 ① 법 제102조제1항을 위반하여 등록을 하지 아니하고 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자 또는 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 정비사업전문관리업자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해지고(법 제137조), ② 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 정비사업전문관리업자, 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자의 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지게 된다(법 제138조).

◯ 따라서 정비사업전문관리업으로 등록하지 않고 정비사업전문관리업자의 업무를 수행하면 형사처벌 대상이니, 유권해석, 관련 판례 등을 참조하여 정비사업전문관리업자만이 할 수 있는 업무가 무엇인지에 관하여 신중하게 검토를 해 보아야 한다.

 

2. 계약체결시 주요 체크사항

가. 우리 추진위(조합)의 담당직원이 누구인지가 가장 중요함

◯ 회사가 아무리 좋아도 우리 추진위*조합) 담당직원의 정비사업관련 업무능력이 부족하면 곤란하다.

◯ 따라서 우리 담당 직원의 정비사업지식 요건을 계약서에 기재하는 것이 매우 중요하다.

◯ 그리고 사업단계별 전문지식을 갖춘 회사 내 직원을 추가 전담시키도록 하는 것도 매우 중요하다.

나. 중요한 체크 사항

◯ 계약서 일반적인 내용은 이제 해설을 시작하겠지만 다음의 내용을 깜빡하고 체크를 안 하는데 매우 중요한 체크 포인트이다.

① 업무종료일 : 해산시까지인지, 아니면 청산종결시까지인지 체크

② 업무범위 : 이사회, 대의원회, 총회 회의자료까지 다 작성해 주는지 여부도 체크

③ 용역비 지급시기, 비율 : 정비사업전문관리업자는 빨리 용역대금을 받고 싶어할 것이기 때문에 지급 비율을 앞당겨서 기재하는 경우가 있다. 따라서 이 점도 반드시 체크해야 함.

 

3. 계약서 초안 내용 체크

◯ 자, 이제부터 정비사업전문관리업자가 일반적으로 추진위원회나 조합에 보내오는 계약서 초안을 보고 검토 해설을 해 드리도록 하겠다.

가. 계약서 표지

◯ 초안을 보면 보통 표지와 계약조건으로 나누어 기재가 되어 있다. 표지 내용 중에 계약기간이 기재되어 있는데 통상적으로 “계약기간 : 계약체결일로부터 조합해산 등기일까지”로 기재되어 있다.

◯ 하지만 계약기간을 조합 해산 등기일 까지로 하면 해산등기 후 청산절차를 어떻게 진행해야 할지 조합으로서는 매우 난감하기 때문에 조합 청산시까지로 계약기간을 연장해서 계약을 해야 한다.

◯ 물론 용역비를 더 청구하면 더 지급을 하여서라도 청산까지 깔끔하게 정비사업전문관리업자가 업무를 진행하도록 하는 것이 좋다.

◯ 따라서 “계약기간 : 계약체결일로부터 조합 청산종료시까지”로 기재를 하시기 바란다.

나. 계약 조건

제1조(목적) : 본 계약은 서울시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 일대의 ○○아파트 재건축사업의 업무에 관하여 “갑”과 “을”의 지위, 권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재건축사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

▲[해설] 별 문제가 없고 표현을 비슷하게만 하면 된다.

제2조(당사자 간의 지위) ① “갑”은 “을”에게 정비사업전문관리업무를 위탁하고 “을”은 “갑”으로부터 위탁받은 용역업무를 수행함에 있어 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 본 계약의 내용 및 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련법령의 내용을 충실하게 이행하여야 한다.

② “을”은 용역업무를 수행함에 있어 “갑”과 제3자의 이익이 충돌할 경우에는 “갑”의 이익을 우선하여 업무를 수행하여야 하며, 특히 시공자 및 협력업체와 “갑”과의 이익이 충돌할 경우는 “갑”의 이익을 우선하여 업무를 진행하여야 한다.

▲[해설] 조합의 이익을 우선한다는 조항을 넣어 두는 것이 좋다.

③ 본 계약과 관련하여 “갑”은 “갑”의 구성원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 “갑”의 행위는 “갑”의 구성원 전체의 권리·의무 행위가 성립되는 것으로 본다. 또한, “갑”의 구성원은 “을”에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없으며, “갑”을 통해서만 할 수 있다.

▲[해설] 위 내용 마지막을 보면 “갑”의 구성원인 조합원이 “을”인 정비사업전문관리업자에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없고, 조합을 통해서만 할 수 있도록 규정되어 있다. 그 이유는 계약당사자가 조합이기 때문이기도 하지만, 조합원이 개별적으로 정비사업전문관리업자에게 직접 요구 등을 하게 되면 정비사업전문관리업자의 업무수행이 매우 힘들어지기 때문이기도 하다.

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