서울시 2종 7층 지역서도 아파트 25층까지 짓는다

서울시내 2종일반주거지역의 7층 규제가 폐지됨에 따라 공동주택을 최고 25층까지 건립할 수 있게 됐다. 또 상업·준주거지역의 비주거시설 비율도 3년간 한시적으로 기존 10% 이상에서 5%로 낮아졌다.

시는 지난 21일 이 같은 내용을 골자로 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행에 들어간다고 밝혔다. 재개발·재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획·추진하고 있는 사업지에 즉시 적용된다.

우선 2종일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용 받는 지역도 최고 25층까지 건축이 가능해진다. 정비사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택을 건립하는 경우 2종일반주거지역과 동일한 층수로 건축할 수 있게 되는 것이다.

‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지의 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 목적으로 7층 이하로 층수를 관리하는 제도다. 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정된 상황이다. 이에 따라 그동안 2종일반주거지역보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선에 대한 요구가 지속적으로 제기됐다.

특히 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경하기 위해 제공해야했던 의무공공기여(10% 이상) 조건도 폐지했다. 더불어 허용용적률도 기존 190%에서 200%로 상향됨에 따라 사업성이 높아질 전망이다.

이번 지구단위계획 수립기준 개정으로 정비사업 해제지역 288개 구역 중 약 41%인 160여개 구역이 제2종(7층)지역이거나, 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다. 다만 높이·경관 관리가 필요한 일부 지역은 적용대상에서 제외된다. 구릉지나 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구 등에 해당하거나, 저층·저밀로 관리되는 용도지역·지구(녹지지역 등)에 인접한 경우도 마찬가지다.

이와 함께 상업·준주거지역의 정비사업에 적용되는 비주거비율도 3년간 한시적으로 완화된다. 기존에는 용적률 10% 이상을 상업지역 등 비주거시설로 건설해야 했지만, 앞으로는 용적률 5% 이상의 요건을 충족하면 된다.

시는 주택공급난이 심해지고 있는 반면 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요가 줄고 있는 사회변화를 반영했다는 설명이다. 비주거비율이 줄어드는 만큼 주택공급량을 늘릴 수 있고, 상가 미분양 등의 위험부담도 낮출 수 있다는 분석이다.

실제로 서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세 등을 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 전망이다.

시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공정비사업에 우선 적용한 후 확대를 검토한다는 방침이다. 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별분과위원회 운영기간(3년) 동안 한시적으로 적용해 운영한 후 연장·확대를 재검토할 예정이다.

이번 지구단위계획 수립기준 개정으로 오세훈 시장이 지난 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’을 마무리 짓게 됐다. 6대 방안은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입 △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화 △재개발구역 후보지 공모 등이다. 앞서 시는 주거정비지수제 폐지와 신속통합기획 전면도입 등을 담은 도시 및 주거환경정비 기본계획을 변경한 바 있다.

류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용했던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며 “앞으로도 적시에 주택을 공급할 수 있도록 지속적으로 시장의 자발적인 참여를 유도하겠다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com