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세입자의 부동산 인도지체와 손해배상책임
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세입자의 부동산 인도지체와 손해배상책임
  • 유재관 법무사
  • 승인 2021.10.15 10:14
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<사례> A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여부?

1. 관련 법률규정 및 당사자의 주장

(1)도시정비법 제81조제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받은 경우(제1호), 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우(제2호)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

(2)원고(조합)의 주장=조합은 관리처분계획인가를 받았으므로 도시정비법 제81조제1항에 따라 세입자인 피고는 더 이상 이 사건 부동산을 사용ㆍ수익할 수 없어 사업시행자인 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있음에도 불구하고 인도 의무의 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다.

(3)피고(세입자)의 주장=피고는 원고로부터 주거이전비 등을 지급받지 못하였기 때문에 이 사건 부동산을 인도하지 않은 것이므로 이 사건 부동산을 점유할 정당한 권원이 있고, 따라서 원고에게 인도의무 지체로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 없다.

2. 쟁점=관리처분계획인가가 고시된 정비사업 구역 내에서 사업시행자인 원고 조합이 임차인인 피고에게 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 지급할 의무가 사업시행자인 원고에게 임차인인 피고가 점유하는 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있는지 여부가 쟁점이다.

만약 원고의 주거이전비 등 지급의무가 피고의 점유 부동산 인도의무와 동시이행 또는 선이행 관계에 있다면, 피고가 관련 인도 소송에서 동시이행항변권 등을 실제로 행사하지 아니하여 패소한 판결이 확정되었다고 하더라도, 부동산 인도 지체로 인한 손해배상책임을 진다고 볼 수 없다

3. 주거이전비 지급의무와 부동산 인도의무의 선후관계

(1)개정 법률의 의미=개정 도시정비법 제81조제1항은 “토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”는 단서규정을 추가하였고, 결국 사업시행자가 점유자 등에 대하여 건축물 등을 인도청구하기 위해서는 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료될 것’이 필요함(동시이행 또는 선이행되어야 함)을 명시하고 있다. 따라서 구 도시정비법 제49조제6항이 2009.5.27. 개정된 이후에는, 피고가 주장하는 바와 같은 ‘주거이전비 등 청구권’이 위 단서규정에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당하는지가 문제될 뿐이다.

(2)토지보상법에 따른 손실보상의 범위=도시정비법 제65조제1항단서는 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다’고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 도시정비법 시행령 제54조제4항은 ‘주거이전비 보상대상자의 인정시점’에 관하여 정비구역의 지정을 위한 주민공람공고일로 본다고 규정하고 있다.

위 규정들을 종합하여 보면 도시정비법 제65조제1항은 토지보상법에 의해 주거세입자에게 인정되는 주거이전비 보상을 그 단서의 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상’의 내용에 포함시키고 있으므로, 주거이전비(이사비) 보상은 도시정비법 제81조 제1항 단서에서 사용·수익 정지 이전에 완료될 것을 요구하는 ‘도시정비법 제65조 및 토지보상법에 따른 손실보상’에 해당함이 명백하다.

(3)소결=주거세입자에게 인정되는 주거이전비 및 이사비 보상을 도시정비법 제81조제1항 단서의 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상’으로 해석함이 마땅한 점, 주거이전비와 이사비는 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있는 점 등을 모두 고려하면 사업시행자인 조합이 임차인인 피고에게 주거이전비 및 이사비를 지급할 의무는 임차인인 피고가 사업시행자인 원고에게 점유 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다.

따라서 세입자의 이 사건 부동산 인도 이전에 조합이 세입자인 피고에게 주거이전비 및 이사비(동산이전비) 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 피고의 선이행 또는 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이상 세입자의 부동산 인도 지체로 인한 손해배상책임을 구하는 조합의 손해배상청구는 이유 없다고 할 것이다.



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