Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.
A. 기부채납이란 국가 또는 지방자치단체 이외의 주체가 자기의 재산을 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전하는 것으로 민법상 증여에 해당합니다. 기부채납은 대체로 주택건설사업 등 개발사업의 지구단위계획 수립, 건축심의 등에서 사업시행자가 새로운 기반시설을 공공에 무상귀속하기로 약정하고 공공은 반대급부로 사업시행자에게 용적률 인센티브를 부여하는 과정에서 이뤄집니다.
또한 사업시행자의 이중부담을 없애기 위한 사업구역 내 국가 또는 지방자치단체 소유의 용도폐지되는 정비기반시설의 사업시행자 무상양수와도 동일선상에 있는데 절차상으로 용적률 관련 사항은 정비구역 지정, 무상양도·양수는 사업시행계획인가와 연계되어 있습니다.
「도시 및 주거환경정비법」에서는 기부채납과 관련하여 기부채납의 원칙, 유형, 금액산정에 관해서 규정하고 있는데 감정평가는 금액 산정과 관련이 있습니다. 첫째, 기부채납 원칙은 법 제51조제1항에서 찾을 수 있습니다(시장·군수 등은 제50조제1항에 따라 사업시행계획을 인가하는 경우 사업시행자가 제출하는 사업시행계획에 해당 정비사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 정비기반시설의 기부채납을 요구하여서는 아니 된다).
동조 제2항은 정비기반시설의 기부채납 관련 기부채납 부담의 원칙 및 수준, 기반시설 설치기준 등이 포함된 운영기준을 작성하여 고시할 수 있도록 하고 있습니다. 재건축·재개발·주거환경개선사업 등 사업유형이 다양하여 일률적인 기준수립이 어려워 현재 고시된 「도시정비법」 하위규정 운영기준은 없는 것으로 보이나 「지구단위계획수립지침」(국토교통부 훈령 제458호), 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」(국토교통부고시 제2017-543호) 등에 따르면 전체 사업부지면적의 최대 25% 이내에서 용도지역 변경 여부 등을 고려하여 협의결정 하도록 되어있습니다.
둘째, 기부채납의 유형은 부지, 기반시설, 현금 기부채납으로 구분할 수 있습니다. 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」 3-1-1은 “주택건설사업 관련 기반시설 기부채납은 기반시설의 부지를 제공하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 도로공원녹지주차장의 경우에는 부지 및 시설을 함께 기부채납할 수 있다”고 규정되어 있습니다. 「도시정비법」 제97조제2항은 “시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다”고 보아 문언상으로 부지 및 기반시설 기부채납이 동시에 하도록 되어 있습니다. 현금기부채납도 가능합니다.
「도시정비법」 제17조제3항은 정비계획을 통한 용적률이 완화되는 경우로서 사업시행자가 정비구역에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 공공시설 또는 기반시설의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 봅니다. 다만 이때 현금으로 산정하는 기부면적은 전체 면적의 2분의 1을 넘을 수 없으며 조합원의 과반수의 동의를 받아야 하는데 그 가액 산정 기준일은 사업시행계획인가고시일입니다(시행령 제14조).
또한 현금은 사업 안정성을 위해 사전에 현금으로 납부하는 것을 의결해야만 사업시행계획인가 준비가 가능합니다. 사업시행계획인가 이후에 의사결정을 번복하면 법적 안정성을 저해하기 때문입니다. 요약하면 기부채납은 토지, 시설 또는 현금으로 가능하고 토지, 시설은 정비계획수립~사업시행계획인가 단계에서 대상 및 면적이 확정됩니다. 만약 현금으로 한다면 확정된 토지 및 시설물을 기준으로 사업시행계획인가 고시일을 기준하여 산정하는데 이러한 차이에 의해 기부채납 금액 산정방식 등이 유형별로 차이가 있습니다.