1. 토지 또는 건축물 소유자=재개발사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권이고(법 제2조제9호 가목), 즉 건축물만 소유하거나 토지만 소유한 자도 조합원의 자격을 가진다. 강제가입제로 인해 토지등소유자는 조합설립인가 후 조합원이 된다.
너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있고(법 제76조제1항제3호), 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정하는 금액, 규모, 취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다(시행령 제63조제1항제3호 단서).
서울시의 경우 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자와 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자에 한하여 재개발사업의 공동주택 분양대상자로 보고 있다(서울시 조례 제36조제1항제2호, 제3호). 따라서 종전토지의 총면적이 90㎡ 미만이거나 종전토지의 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 토지소유자는 조합원자격은 인정되나 공동주택의 분양대상에서 제외된다.
등기관에게 형식적 심사권만 있다는 점을 노려 다가구주택이 아니면서도 구분등기하는 방식으로 재개발 조합원수를 늘리는 사례가 있다. 이 경우 재건축 건물의 각 호실 마다 구분소유권등기가 됐다 하더라도 구조상 독립성이 없다면 조합원지위를 인정할 수 없다.
2. 무허가건축물 소유자=도시정비법 제2조제9호 가목의 ‘건축물’이라 함은 행정관청의 허가를 받아 신축한 건물을 의미하는 것이며, 무허가 건축물은 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것이다. 따라서 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원으로 인정되지 않는다.
도시정비법은 조합원의 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고(법 제40조제1항제2호), 서울시 도시정비조례는 특정무허가건축물소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고 있다(서울시 조례 제22조제2호).
2011.5.26. 이후 최초로 정비구역 지정을 위해 주민공람을 한 주택재개발사업구역의 경우 특정무허가건축물 소유자에 대해 조합원 자격을 인정한다. 이 경우 특정무허가건축물이란 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 말한다(서울시 조례 제2조제1호, 부칙 2011.5. 26. 제2조, 부칙 2018.7.19. 제7조).
무허가건물은 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 하며, 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추었는지 여부는 구조물의 물리적 구조뿐만 아니라 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물상태 등 객관적인 사정은 물론 건축한 자의 의사와 같은 주관적인 사정도 고려하여 판단하여야 한다.
재개발정비구역내 무허가 건축물을 제3자의 명의로 신탁등기를 한 경우 조합은 공부상의 소유권자, 즉 명의수탁자만 조합원으로 인정되고 명의신탁자는 조합원이 아니다.
재개발사업을 수행하는 재개발조합이 무허가건물대장에 등재된 무허가건물의 사실상 소유자에게 조합원 자격을 부여함에 있어서 무허가건물에 관한 사실상 소유권의 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우에 재개발조합으로서는 일단 무허가건물대장상의 소유명의자에게 무허가건물에 대한 사실상 소유권 또는 조합원의 지위가 귀속되는 것으로 처리하고 후에 판결 등에 의하여 권리귀속관계가 확정되면 그에 따라 시정할 수밖에 없다.