Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.
A. 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 의한 도심 공공주택 복합사업은 토지등소유자가 현재 보유한 자산(편의상 이하 ‘종전자산’이라 함) 평가시에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)이 적용돼 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 재개발·재건축사업과 다소 차이가 있습니다.
또한 도심 공공주택 복합사업은 일반적으로 공익사업법이 적용될 때와 차이도 있는데 도시정비법과 비교에 앞서 종후자산의 성격 등과도 관련이 있어 이 부분부터 살펴보겠습니다.
대개 공익사업은 인적관계가 사업시행자와 토지등소유자로 이분화 되고 토지등소유자는 토지를 시가에 따라 보상받으면 사업과는 절연되며 사업시행에 따른 이익 또는 손실은 사업시행자가 수취합니다.
그러나 공공주택 복합사업은 토지등소유자에게 사업시행자의 성격도 있다고 볼 수 있습니다. 토지등소유자에게 사업시행에 따른 추가수익을 보장한다거나 공공주택사업자가 공급하는 공공분양주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 이익공유형 분양주택 등이 그 예입니다.
공공시행자와 공익사업법을 적용하는 것은 도심 공공주택 복합사업이 3년 한시로 별도 법률을 만들지 않고 토지 선납으로 사업을 진행하나 사업시행자는 자신을 보상할 수 없기 때문(헌법재판소 2020.11.26. 선고 2017헌바350)인 것으로 보여집니다.
도시정비법과의 차이는 첫째, 적용 법률에 따라 종전자산 평가시 감정평가법인의 선정방식이 다릅니다. 도시정비법상 재개발에 한정하여 비교하면 공공주택 복합사업은 해당 사업지 소재 시·도지사, 사업시행자가 각 1인을 선정하고 토지등소유자가 인원 및 면적 과반의 추전으로 감정평가법인을 추가로 선정하여 최대 3인의 감정평가법인이 선정될 수 있는데 재개발사업은 시장·구청장이 2인의 감정평가법인을 선정합니다.
둘째, 종전자산 가액에 대한 이의 수단이 추가되는데 두 사업 모두 유사 형태의 협의 또는 공람기간이 있음을 전제로 공익사업법이 적용될 때는 협의기간 이후 재결절차가 있습니다. 토지등소유자가 분양받는 주택(편의상 이하 종후자산) 관련해서 준공시점에서 종후자산을 신규취득하는 것은 동일하나 분양받는 주택에 차이가 있습니다. 여기서의 차이란 물리적인 것이 아니라 분양받는 법적 근거와 그에 수반되는 사항입니다. 도심 공공주택 복합사업의 경우 토지등소유자가 분양받는 주택은 종전자산에 대한 대물보상이라고 할 수 있으나 도시정비법상의 사업은 관리처분에 따라 종전의 권리가 입주권으로 준공시에 입주권이 신축주택으로 변환됩니다.
분양자산의 성격에 따라 종전자산의 처분과 종후자산 취득에 따른 세제도 달라집니다. 세부사항에 대한 유권해석 등이 필요하나 종전자산의 양도 또는 출자는 양자 모두 유사한 성격으로 해석될 수 있습니다. 따라서 종전자산의 가액이 종후자산 가액보다 커 환급금을 받는다면 환급액을 양도로 볼 수 있습니다. 분양받는 주택의 경우 취득세가 다를 수 있습니다. 대물로 보상할 때 보상금 지급시점 이연 등에 따른 반대급부로 세제상의 인센티브를 주는 경우가 있습니다. 후속 입법이 필요하나 현행 공공주택법에 “국가 및 지방자치단체가 주거지원이 필요한 계층의 주거안정을 위하여 공공주택의 건설ㆍ취득 또는 관리와 관련한 국세 또는 지방세를 조세특례제한법, 지방세특례제한법, 그 밖에 조세 관계 법률 및 조례로 정하는 바에 따라 감면할 수 있다”는 조항이 있습니다(법 제3조의2제2항). 부동산시장 관련 회의에서도 현행 세율은 취득가액의 1~12%를 취득세로 내야하나 도심복합사업 등에 참여하여 새 아파트를 분양받으면 1~3%만 취득세를 부과하는 것으로 보도된 바 있습니다(제24차 부동산시장 점검 관계장관회의 보도자료) 2021.06.17.).