재건축초과이익환수제에 대한 공포가 현실로 다가왔다. 대도시는 물론 재건축부담금이 발생하지 않을 것으로 예상했던 소도시까지 집값 급등에 따라 부과 대상이 됐다.
수도권과 지방 곳곳에서 ‘억대’ 부담금이 산정됐고, 조합원들의 한숨은 깊어지고 있다.
일선 조합들은 연대를 통해 집단행동에 나설 움직임을 보이고 있다.
지난 9일 강남권 재건축 단지를 중심으로 조합 54곳이 ‘재건축정비사업조합연대’를 결성하고 재건축초과이익환수제에 대응하겠다는 방침이다.
이들은 ‘부당함’을 주장한다. 재초환은 지난 2006년 처음 도입된 이후 주택시장 침체 등을 이유로 2013년부터 2017년까지 유예됐다. 이후 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 당시 과도한 재산권 침해 등을 이유로 위헌소송이 제기된 바 있지만, 헌법재판소가 이듬해 합헌 결정을 내렸다.
하지만 논란은 여전하다. 재건축부담금은 미래에 실현될 이익에서 개시시점가격과 정상주택가격상승액, 개발비 등을 제한 금액으로 산정한다.
문제는 ‘이익’ 산출 근거가 추상적이라는 점이다. 조합들은 미래 집값을 미리 예측해놓고 재건축부담금을 부과한다는 점에 대해 수용하기가 어렵다는 입장이다.
상가에 대한 부담금 부과 규정이 부실하다는 점도 논란이 되고 있다. 현행법에는 상가조합원의 부대·복리시설 자산가격을 재건축부담금 산정을 위한 개시시점 가격에 포함하는 내용이 없다. 즉, 상가의 경우 개시시점 가격이 ‘0’원으로 재건축부담금 폭탄이 될 수도 있는 상황이다.
이에 일부 단지에서는 사업을 무기한 중단하는 사례도 발생했다. 강남 대치쌍용1·2차 등이 재건축부담금을 이유로 사실상 사업을 중단한 상태다.
정부는 치솟는 집값상승을 주택공급 부족에 있다고 진단했다. 대출과 분양가상한제 등 연이은 규제에도 집값이 상승하자 주택공급을 확대하겠다고 정책 기조를 바꾼 것이다. 그런데 주택공급이 시급한 시기에 재건축부담금 적용 및 완화를 두고 민·관이 흑백논리로 나뉘어 서로 대립하고 있다.
주택공급을 하겠다면 제도부터 꼼꼼히 살펴야 한다. 재초환에 따른 재건축부담금을 두고 조합들이 주장하는 ‘부당함’을 ‘경청’할 필요가 있다. 모두가 만족할 수는 없지만 주택공급의 시급성과 재건축부담금 공포가 확산하고 있다는 점 등을 고려해 보완책을 마련하는 방안도 고민해봐야 한다.
박노창 기자 park@arunews.com