공공재개발 탈락·도시재생지역, 서울시 공공기획 전환 가속도

오세훈 서울시장이 민간 정비사업 활성화를 위해 추진하는 ‘공공기획 정비사업’에 대한 인기가 높아지고 있다. 공공방식의 정비사업 후보지 선정에 탈락한 구역과 도시재생지역이 사실상 ‘마지막 보루’로 공공기획을 추진하고 있는 것이다. 다만 서울시의 공공기획은 아직 법적 근거가 없는 상황인 만큼 조만간 시의회에 상정될 ‘2025 도시·주거환경정비 기본계획’ 변경안에 대한 통과 여부에 이목이 집중되고 있다.

이달 중 공공기획 공모가 진행될 예정인 가운데 다수의 구역들이 참여를 위한 동의 절차에 착수했거나, 검토에 들어간 것으로 나타났다. 공공재개발을 지원했다가 탈락한 구역들과 도시재생지역들이 공공기획으로 전환하는 사례가 늘고 있다.

실제로 용산구 청파동1가 일대의 청파동 재개발 추진준비위원회는 재개발사업을 진행하기 위한 동의서 징구가 한창이다. 당초 이 구역은 공공재개발을 진행했지만, 후보지에 선정되지 못하면서 민간방식의 재개발을 추진하고 있다. 하지만 최근 서울시가 ‘스피드 주택공급’ 방안을 발표하면서 공공기획 방식을 도입할 예정이다.

광진구 자양4동 일대도 공공기획 방식으로 재개발을 추진한다. 지난해부터 공공재개발을 진행하기 위한 준비에 들어갔지만, 오 시장이 당선된 이후 민간 방식의 공공기획으로 전환했다.

정비구역 해제 이후 재지정 절차에 들어간 마천2구역과 5구역도 공공기획을 도입하는 방안을 검토하고 있다. 마천2구역의 경우 공공재개발과 민간재개발을 두고 주민간의 갈등이 일었던 곳이다. 하지만 최근 공공재개발 후보지로 선정되지 못하자 신탁방식과 공공기획방식에 대해 저울질하고 있는 상황이다. 더불어 노원구 상계5구역과 영등포구 양평동6가 일대 등도 공공기획 공모에 참여하기 위한 준비 업무에 착수한 것으로 알려졌다.

도시재생지역에서도 공공기획을 적용해 재개발을 추진하려는 구역들이 늘고 있다. 도시재생지역의 경우 정부가 예산 중복을 이유로 공공재개발 공모신청 대상에 제외함에 따라 사실상 재개발이 힘든 상황이다.

하지만 오 시장이 규제 완화와 공공기획 도입 등을 발표한 이후 상황이 변하고 있다. 창신동 일대 재개발은 이미 동의서 접수 업무를 진행하고 있고, 다른 구역들도 공공기획으로 전환하기 위한 절차에 착수했다. 용산구 서계동 일대와 구로구 가리봉5구역, 성북구 장위11구역 등이 공공기획 공모에 접수할 예정이다.

일선 현장에서 공공기획에 대한 기대감이 높아지고 있지만, 아직 넘어야할 산이 남았다. 공공기획에 대한 법적 근거가 없는 상황인 만큼 서울시의회를 통과해야 하기 때문이다.

시의회는 조만간 ‘2025 도시·주거환경정비 기존계획’ 변경안에 대한 의견청취 절차를 진행할 예정이다. 변경안에는 박원순 전 시장이 도입한 주거정비지수제를 6년 만에 폐지하고, 공공기획을 도입하는 등의 내용이 담겼다. 주거정비지수제는 신규 정비구역을 지정하는데 최대 걸림돌로 작용하고 있다는 비판이 있어 왔다. 이에 따라 주거정비지수제를 폐지하는 것은 물론 노후도 연면적 기준도 삭제하는 방안을 추진한다.

정비계획에 공공성을 확보하는 대신 인·허가기간을 대폭 단축하는 공공기획도 전면 도입한다. 특히 주거지역에 35층으로 제한하는 규제를 폐지해 사업성을 높이는 대신 기부채납 등을 통해 공공성을 확보하는 방안이 적용될 예정이다.

시의회는 오는 9일까지 상임위원회 활동을 진행하고, 10일 본회의를 열어 변경안에 대한 통과 여부를 결정할 예정이다. 일선 현장에서 공공기획에 대한 인기가 높은 만큼 무난한 통과가 예상되지만, 최근 집값이 다시 급등하고 있다는 점을 감안하면 보류 가능성도 배제할 수 없다. 만약 이번 본회의에서 통과되지 못할 경우 9월 중 공공기획 공모가 미뤄질 수밖에 없는 상황이다.

심민규 기자 smk@arunews.com