Q. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관리지역이 신설되었습니다. 관리지역과 기존 소규모주택정비사업은 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.

A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역을 도입한 것인데 이번 회에는 관리지역에 관해 살펴보겠습니다.

소규모주택정비 관리지역이란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소규모주택정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위하여 10만㎡ 이내의 면적에 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 지역을 말합니다(법 제2조제1항제9호 등).

관리지역의 특징을 살펴보면 첫째, 관리계획의 승인·고시가 있는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역으로 간주합니다.

둘째, 관리지역에서 소규모주택정비사업의 시행으로 건축물 또는 대지의 일부에 공동이용시설을 설치하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동이용시설의 용적률을 더한 범위에서 용적률을 정할 수 있어 공동이용시설을 설치하는 구역은 용적률을 완화 받을 수 있습니다.

셋째, 임대주택과 관련하여 소규모주택정비사업의 시행으로 용도지역이 변경된 경우 변경된 용도지역에서의 용적률에서 종전의 용도지역의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 이하로 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 임대주택을 건설합니다.

상기 특징을 종합하면 관리지역은 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업이 개별적으로 시행될 때 부족해질 수 있는 정비기반시설, 공동이용시설 등을 확충할 수 있어 난개발 가능성을 보완하고 임대주택 공급도 늘리기 위한 방안으로 볼 수 있습니다.

감정평가와 관련하여 관리지역은 최근 개정된 「도시 및 주거환경정비법」의 공공시행 방식과 유사하게 공공시행 관련 사항을 신설하여 시행자에 따라 미동의자 현금청산 방식에서 차이가 있습니다.

편의상 관리지역 내 가로주택정비사업만 있다고 가정하겠습니다. 사업시행자가 민간인 경우 법 제35조제1항을 적용받아 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 토지등소유자는 촉구를 받은 날로부터 60일 이내에 회답해야하는데 동의하지 않는 경우 민사상 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.

사업시행자가 공공일 때는 공용수용이 가능합니다. 시장·군수 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 시행할 때는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지·물건 및 권리를 수용 또는 사용할 수 있습니다.

따라서 해석상 관리지역에서 공공이 시행한다면 미동의자는 건축심의 이후에 매도청구가 진행되지 않고 재개발사업처럼 분양신청때까지 조합원으로 간주되어 분양신청 자격이 주어지고 분양신청을 하지 않을 때 수용절차를 밟게 된다고 볼 수 있습니다.

청산방식이 다르므로 불복수단도 차이가 있는데 매도청구에 대한 소제기는 민사소송으로 수용에 대한 이견은 행정소송에서 다뤄집니다.

청산금액 산정을 위한 기준날짜도 민간시행인 경우는 매도청구 소장부본이 상대방에게 도달한 날짜가 됩니다. 반면 공공시행은 사업시행자가 건축심의 결과 통지를 받고 분양신청 절차를 완료한 뒤 토지등소유자와 청산금액을 협의하는 시점을 기준날짜로 볼 수 있습니다.

분양신청을 하지 않는 경우도 달라진다고 보야야 합니다. 법에 명확하게 기술되어 있지는 않으나 관리지역에서 미동의자에 대한 청산방식이 공공수용라면 분양신청 미신청자도 마찬가지라고 봐야 하며 관련 사항은 추후 시행령 등에서 명확히 할 필요가 있다고 판단됩니다.

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