집값이 좀처럼 가라앉을 기미가 보이지 않으면서 수많은 서민과 청년층이 절망의 늪에서 허우적거리고 있다.

정부는 정권 초기 초과이익환수제와 분양가상한제 도입, 대출 등 규제 일변도로 집값을 안정시키려다 실패하자 공공재건축 등을 통해 주택공급을 늘리는 방향으로 정책을 전환했다. 하지만 공공재건축은 시행 1년여가 지난 현 시점에서 초라한 성적표만 받아든 채 시장 안정 효과를 보지 못하고 있다.

실제로 공공재건축은 시행된 지 1년여가 지났지만 목표했던 주택공급량을 채우기에는 역부족해 보인다. 당초 공공재건축으로 계획했던 주택공급량은 5만가구다. 그런데 현재 확보한 공급물량은 약 1,500가구가 전부다. 목표치의 3%수준에 불과하다.

선도 사업지 5곳 중 1곳은 중도에 하차한 사례도 나왔다. 민간 재건축 대신 공공재건축을 추진해도 사업성 개선 효과가 없다는 이유에서다. 이 사업장은 공공의 사전 컨설팅 결과 용적률 300%까지 적용할 수 있을 것으로 예상했지만, 심층 컨설팅에서는 250% 이상 상향시킬 수 없다는 결과를 받았다. 학교 일조권 침해 등으로 용적률 상향에 제약이 따른 것이다. 집행부는 SH공사에 수수료를 납부하면서까지 공공재건축을 추진할 필요가 없다고 판단했고, 공공재건축 포기를 선언했다.

그나마 다행인 부분은 공공재개발의 경우 높은 실적을 보이면서 목표했던 주택공급량을 넘어섰다는 점이다. 정부는 8·4대책 발표 당시 공공재개발로 2만가구 공급을 계획했다. 현재 확보한 공급량은 3만2,000가구다.

공공재건축, 공공재개발 성적이 상이한 이유는 주민들의 참여 여부다.

공공재개발을 추진 중인 상당수 사업장은 정비구역에서 해제된 곳들이다. 해당 주민들 입장에서는 사업성이 향상된 공공재개발이 주거환경을 개선시킬 수 있는 마지막 기회로 다가온 셈이다. 이러한 심리가 공공재개발 참여 여부에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이다.

반면, 공공재건축은 민간 재건축에 비해 실익이 없다는 주민들의 판단이 우세하다. 사실상 정책 목표 달성이 어려운 상황이다. 서울 강남 등 수요가 높은 곳에 공공재건축을 추진하려면 주민 참여도를 높여야 한다. 이를 위해 대책 마련이 필요하다. 초과이익환수제 등 규제 완화를 통해 주민 참여를 유도할 수 있는 방안을 내놔야 한다. 획기적인 당근책이 없다면 공공재건축을 통한 5만가구 공급 계획은 구상으로만 끝날 수밖에 없다.

박노창 기자 park@arunews.com

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