1. 조합과 시공자와의 관계

가. 조합과 시공자의 중요성

◯ 다음과 같은 의문점을 가지고 있으시지는 않는가요?

①조합과 시공자는 서로 어떤 중요성을 가지고 있을까요?

②시공자 없이 조합 혼자 사업을 할 수는 없지 않은가요?

③조합의 사업이 진행되지 않으면 시공자도 이익발생이 되지 않을 텐데?

◯ 질문에 대답하기 위해서 조합과 시공자와의 관계를 살펴보면 아래와 같습니다.

• 조합

①사업시행의 주체

②조합원 의사결정의 주체

③시공자의 고객

• 시공자

①공사의 주체

②자금조달의 주체

나. 조합의 입장에서 본 시공자의 중요성

◯ 시공자는 신축공사를 해 주는 건설회사입니다. 따라서 잘못 선정하면 ▶공사중단 ▶부실공사로 인한 공사하자 ▶마감자재 미흡 ▶공사기간 지연으로 인한 물질적·정신적 고통을 조합이 받게 됩니다.

◯ 그 다음에는 자금조달 역할을 해 줍니다.

• 시공자가 자금조달을 안 해 주면 사업진행이 안됨.

• 신탁회사가 사업시행자가 될 경우(2016.3.~)자금조달을 신탁회사가 직접하므로 시공자의 지위가 변경될 수 있으나, 신탁회사가 사업시행자가 되면 조합이 결성이 안 됩니다.

• 자금조달은 ①직접 대여 방식, ② 조합이 금융기관으로부터 대여 시 연대보증을 하는 방법으로 진행됩니다.

다. 시공자의 입장에서 본 조합의 중요성

◯ 그러면 시공자의 입장에서 볼 때에 조합은 어떤 중요성을 가질까요?

①사업이익을 창출해 주는 고객

②조합(조합원)의 의사결정이 지연되면 사업진행도 지연→금융비용 증가, 사업비 증가 등으로 손해발생

③조합내부 분쟁발생으로 사업진행중단되면 시공자에게도 손해발생

④조합과의 마찰로 공사계약 해제되면 사업손실 발생

◯ 국토부 표준정관 제27조에는 이사회에 관하여 ‘①조합에는 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 둔다.’라고 규정되어 있다.

◯ 따라서 이사회란 ‘조합의 사무를 집행하기 위하여 구성된 조합장과 이사의 회의체’를 말하는 것이다.

 

2. 사업참여제안서와 입찰지침서는 매우 중요합니다.

가. 사업참여제안서와 계약과의 관계

◯ 시공자 선정시에 각 건설회사에서 사업참여제안서를 내던데, 그 사업참여제안서에는 도대체 어떤 내용들이 담겨 있는 것인가요?

◯ 그 건설회사가 시공자로선정되면 사업참여제안서도 채택이 되는 것인가요?

◯ 이 때 사업참여제안서와 공사계약과는 어떤 관계가 있는 것일까요?

 

나. 사업참여제안서의 주요 내용

◯ 조합은 시공자를 조합총회에서 선정하게되는데, 이 때 건설회사등은 시공자로 선정되기 위하여 입찰시 사업참여제안서를 조합에 제출하게 됩니다.

◯ 즉, 조합원들이 시공자의 제안을 받아들여 선정해 주기를 바라면서 사업참여제안서에 자세하게 제안내용을 기재하게 됩니다.

◯ 이 때 제출하는 사업참여제안서에는 다음과 같은 내용이 주로 기재되게 됩니다.

①무상지분율(지분제) or 공사 단가(도급제)

②사업경비 부담 내역

③조합운영비·사업경비 지원내역

④사업비·이주비대출에 대한 시공자의 연대보증 여부

⑤기본 이주비(무이자 이주비)·추가 이주비(유이자 이주비)금액

⑥내부마감재

⑦조합원들에게 제공하는 특화공사 내용

 

다. 특정 건설회사를 선정하면 그 회사가 제출한 사업참여제안서가 자동적으로 채택되는 것인가?

◯ 경쟁입찰시 여러 건설회사들이 제출한 사업참여제안의 내용을 보고 그 중에 가장 좋다고 생각되는 회사를 조합원들이 선정하게 된다.

◯ 따라서 A회사를 선정하면 A회사가 제출한 사업참여제안서도 채택한 것이 된다.

◯ 그러므로 이 사업참여제안서는 계약의 중요한 내용이 되는 것이다.

 

라. 입찰지침서의 중요성

◯ 사업참여제안서에 기재된 내용은 추후 공사계약서의 중요내용이 되기 때문에 조합에서 원하는 계약내용이 있으면 건설회사들이 사업참여제안서에 포함하여 작성 및 제출하도록 하는 것이 좋다.

◯ 따라서 시공자선정과정에서 건설회사들에게 미리 배포할 입찰지침서를 작성할 때에 조합요구사항을 포함시켜 이를 반영한 사업참여제안서를 제출하도록 하는 것이 가장 중요하다.

◯ 그리고 조합에서 공사계약서 초안을 만들어 배포한 뒤, 그 초안 내용을 기준으로 사업참여제안서를 제출하도록 하는 것이 가장 바람직하다.

 

3. 사업참여제안서 작성시 반드시 아래내용을 반영하도록 입찰지침서에 기재하세요.

◯ 사업참여제안서에는 아래 내용을 조합에서 미리 정한 뒤에 반드시 이 내용을 반영하여 사업참여제안서를 작성하도록 하시기 바랍니다.

①공사비(도급제)또는 무상지분율(지분제)

②공사금액 변동사유(물가상승, 착공기준시점 등)

③공사기간

④사업비 대여금(무이자, 유이자)규모, 금리

⑤조합운영비 대여금(무이자, 유이자) 규모, 금리

⑥조합원 분담금납부 시기 (예, 계약금 10%, 중도금 70% 6회 분할, 잔금 20%)

⑦비선호 동·호수 조합원 분양에서 제외

⑧기본이주비 부족시 추가이주비 제안(재건축은 제외)

⑨마감재 수준(마감재 항목별로 원하는 제품수준이 있을 경우)-마루, 창호, 주방기구등

⑩조합임원 연대보증 없음

⑪공사계약서 초안을 조합이 만들었으면 그 초안대로 제안을 할 것

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