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[3080+ 하위법령 입법예고] 도심 공공주택 복합사업, 역세권 최대 700% 용적률 상향
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[3080+ 하위법령 입법예고] 도심 공공주택 복합사업, 역세권 최대 700% 용적률 상향
  • 심민규 기자
  • 승인 2021.07.16 13:22
  • 댓글 0
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공공주택 특별법 시행령·규칙 입법예고

도심 공공주택, 입지별 3개 지구로 구분
전체 주택 70% 이상 공공분양으로 공급

이익공유형 분양주택, 소유기간 길수록
주택 처분 시 이익 배분비율 높게 설정

도심 공공주택 복합사업이 입지조건에 따라 규모나 대상 등이 다르게 적용된다. 또 건설되는 주택의 70% 이상은 공공분양을 공급하고, 공공임대는 10~20%를 제공한다.

국토교통부는 지난 16일 이 같은 내용을 담은 공공주택 특별법 시행령·시행규칙을 마련하고, 내달 25일까지 입법예고를 진행한다고 밝혔다. 이번 개정령·규칙은 3080+ 주택공급대책 관련 법안이 지난달 국회 본회의를 통과함에 따라 위임 사항을 정하기 위해 마련됐다.

 

자료=국토부
자료=국토부

▲도심 공공주택 복합사업, 복합지구 지정·용적률 등 규제 완화 적용


우선 도심 공공주택 복합사업을 추진하는 구역은 입지에 따라 △주거상업고밀지구 △주거산업융합지구 △주택공급활성화지구로 구분한다.

주거상업고밀지구의 경우 역승강장 경계 반경 500m로 5,000㎡ 이상이어야 하고, 주거산업융합지구는 준공업지역에 5,000㎡ 이상으로 정했다. 주택공급활성화지구는 저층주거지에 1만㎡ 이상으로 규정했다. 노후도의 경우 3개 지구 모두 20년 이상이 경과한 건축물이 40~60% 이상이어야 한다. 다만 지역별 특성을 고려해 세부사항은 시·도별 지침 등을 고시해 차등 규정하도록 했다.

자료=국토부
자료=국토부

이번 개정안에는 인센티브 제공을 위한 용적률, 건폐율 건축제한 등의 도시규제 완화 내용도 구체적으로 정했다. 용적률은 상업·공업지역의 경우 법적상한용적률이 적용되고, 주거지역은 법적상한의 1.2배까지 완화한다. 다만 역세권(준주거) 내 용적률은 국토계획법 시행령이 개정되는 경우 최대 1.4배, 700%까지 적용할 예정이다.

건폐율은 용도지역의 법적상한까지 완화되고, 건축물 제한은 공동주택에 대해 조례에 따른 제한을 배제한다는 계획이다.

또 사업추진 과정에서 발생하는 인·허가 리스크를 최소화하기 위해 지정권자가 사전검토기구를 운영하는 방안도 포함됐다. 도시, 건축 전문가가 포함된 사전검토기구는 용적률과 용도지역 상향 등을 사전에 검토해 사업자가 결과를 사업계획 수립 시 반영토록 했다.

도심 공공주택 복합사업으로 건설하는 주택은 분양수요를 반영해 총 주택 호수의 70% 이상은 공공분양으로 공급한다. 추가납부 여력이 없는 토지등소유자를 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)과 공공임대는 각각 10~20% 수준으로 정했다. 역세권의 경우 공공임대는 최소 15% 이상을 공급하도록 했다.

더불어 토지등소유자에게 건축물 등으로 보상하는 현물보상의 경우 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 우선순위 선정 기준 등 구체적인 사항은 시·도 조례로 위임했다. 토지등소유자의 의견이 사업진행 과정에서 충분히 반영될 수 있도록 주민협의체 구성을 의무화하고, 주민협의체 내 5~25인 규모로 주민대표회의도 구성할 수 있도록 했다.

 

자료=국토부
자료=국토부

▲이익공유형 분양주택, 토지등소유자·일반 무주택자 2가지 유형 구분


이번 개정안에는 무주택 실수요자의 부담 가능한 내 집 마련 지원을 위한 이익공유형 분양주택에 대한 구체적인 운영 기준도 마련됐다.

먼저 이익공유형 분양주택은 대상자에 따라 토지등소유자와 일반 무주택자를 구분해 운영한다. 분양대금 부담 능력이 없는 토지등소유자에게 현물보상으로 공급하는 이익공유형 주택은 우선공급 가격의 50~80% 범위에서 사업자와 협의해 결정토록 했다. 해당 주택을 처분하는 경우에는 사업자에게 환매하되, 공급 시 비용을 부담한 비율대로 토지등소유자와 사업자가 감정가를 기준으로 처분이익을 나누게 된다.

일반 무주택자에게 공급되는 이익공유형 분양주택은 같은 지역 내 공급되는 일반 공공분양주택 대비 80% 이하로 저렴하게 공급한다. 해당 주택을 처분하는 경우 사업자에게 환매하되, 분양가 할인율에 따라 감정가의 50~80% 수준으로 수분양자의 적정 이익을 차등해 보장한다. 수분양자가 주택을 오래 보유할수록 높은 가격에 처분할 수 있도록 해 장기 거주자에게 유리하도록 정한 것이다.

다만 이익공유형 분양주택은 초기 주택구입 부담이 줄어드는 만큼 토지등소유자와 일반 무주택자 모두 5년 동안 실거주 의무가 적용된다.

자료=국토부
자료=국토부

특히 이번 개정안에는 일반 공공분양주택과 공공자가주택에 대한 새로운 공급기준도 마련했다. 주택공급방식 중 일반공급 비율을 현재 공공분양주택보다 확대해 50%로 공급하고, 현재 100% 순차제로 선정하는 일반공급에 추첨제를 도입해 청약저축 가입기간이 짧아 불리했던 신혼부부 등에도 일반공급 기회를 제공한다.

다만 추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하고, 실수요자에게 공급되도록 신청자격을 3년 이상 무주택세대구성원으로 제한하기로 했다.

심민규 기자 smk@arunews.com



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