도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획의 인가·고시 이후에는 소유자나 임차인 등 권리자의 사용·수익이 정지되도록 규정하면서, 손실보상이 완료되지 아니한 권리자에 대해서는 예외적으로 사용·수익권이 정지되지 않는 것으로 규정한다.
주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장하는 것이다. 안정적인 주거 이전을 확보하도록 하는 사회보장적 제도이므로, 법원은 엄격하게 해석한다.
최근에 나온 대법원 판례. 재개발 정비사업조합이 현금청산자에 대해 토지와 지장물에 대한 수용재결을 신청하면서 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대해서는 수용재결을 신청하지 않은 사례이다. 임차인에 대해 주거이전비 등을 지급하지 않은 경우도 마찬가지다.
이주정착금, 주거이전비, 이사비 등도 도시정비법에 의하여 준용되는 토지보상법상의 손실보상에 해당된다. 재개발사업의 사업시행자는 사업의 신속한 진행을 위하여 주거이전비 등에 대하여 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다. 이 경우 토지수용위원회는 주거이전비 등에 대하여 재결하여야 한다.
주거이전비 등의 보상 항목에 대해서 수용재결 신청을 하지 않은 결과 수용재결에서 심리·판단되지 않았다면 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 지장물 등 보상금을 지급 또는 공탁한 것만으로 손실보상이 완료된 것이 아니다. 주거이전비 등에 대해서는 별도로 수용재결을 신청하여 재결을 받아야 한다.
현금청산자와 사업시행자 사이에 보상에 관한 합의가 성립되면 주거이전비 등 지급의무와 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있다. 반면 재결에 의할 경우에는 사전보상의 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 하는 선이행 의무이다.
사업시행자가 재결절차에서 결정된 주거이전비 등을 지급하거나 공탁할 때 비로소 현금청산자에 대해 이주를 청구할 수 있다는 결론이다. 그 이후에 현금청산자가 재결취소신청을 하거나 행정소송을 제기하여 손실보상금의 증액을 구하더라도 사업시행자는 이미 주거이전비 등을 선이행 하였으므로 이주(인도)청구를 할 수 있다.
이 대법원 판례에서 두 가지를 배울 수 있다. 수용재결 신청을 할 때 소유자(권리자), 목적물, 손실보상금 항목을 누락하여서는 안 된다. 토지수용위원회는 사업자 등이 신청한 범위 내에서만 재결을 하기 때문이다. 누락이 생겨서 재결이 이루어지지 않으면 손실보상을 완료한 것이 되지 않는다. 시간 싸움에서 패배한 꼴이 된다.
일단 수용재결이 나면 그에 따라 보상금을 지급하거나 공탁을 해야 한다. 공탁을 하면 손실보상이 완료된 것으로 보므로 선이행 의무를 이행한 것이 된다. 그 이후로는 이주(인도)를 요구할 수 있고 현금청산자가 응하지 않는 경우에는 이주지연으로 인한 손해배상 청구를 할 수도 있다. 시간 싸움에서 승기를 잡을 수 있는 방책이다.