이번 호에서는 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결의 의미에 대해 이야기하고자 한다.
재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차는 부동산인도와 수용재결로 나누어 볼 수 있는데, 조합은 위 절차에 상당한 관심을 가진다. 법적 분쟁이 극에 달하는 시기이기도 하거니와 위 절차를 얼마나 신속히 진행하는지에 따라 전체 사업 기간이 달라질 수 있기 때문이다.
일반적으로 조합은 수용재결 결정에서 정한 손실보상금을 현금청산자에게 지급하고 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득한다. 조합이 수용재결 결정으로 해당 부동산의 소유권을 취득하고 현금청산자 등의 사용·수익 권한은 관리처분계획인가 고시로 상실되므로(도시 및 주거환경정비법 제81조제1항), 법률적으로 조합이 현금청산자로부터 부동산을 인도받는 것은 타당하다. 그렇기에 법원은 부동산인도 소송에서 특별한 사정이 없는 한 조합의 손을 들어주었다.
부동산인도 소송에서 많이 다루어지는 쟁점이 바로 ‘손실보상의 범위’이다. 도시경정비법 제81조제1항은 ‘손실보상이 완료되지 아니한 경우’를 현금청산자 등의 사용·수익 권한이 상실되지 않은 사유로 정하고 있는데, 손실보상의 대상은 해당 부동산 외에도 주거이전비, 이사비, 이주정착금 등 다양하므로 손실보상이 완료되지 아니한 경우의 의미를 두고 다툼이 발생하여 왔다.
조합으로서는 수용재결 결정에서 정해진 부동산에 대한 손실보상금을 지급하였으니 손실보상이 완료되었다고 주장하며 이에 대해 현금청산자 등은 주거이전비, 이사비, 이주정착금까지 지급하지 않으면 부동산 역시 인도할 수 없다고 맞선다.
지금까지 법원은 수용재결에서 정해진 부동산에 대한 손실보상금을 지급하여 해당 부동산의 소유권을 취득하면 현금청산자 등은 해당 부동산을 인도하여야 한다고 판결하였다. 물론 일부 하급심 판결에서 부동산 인도에 앞서 조합이 주거이전비 등까지 지급하여야 한다는 판단을 하였지만 이러한 판결은 항소심, 상고심에서 여지없이 뒤바뀌었다.
그런데 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결은 “주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산인도 의무는 동시이행의 관계에 있게 되고 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이다”고 하여 도시정비법 제81조제1항에 대하여 다른 해석을 하였다. 부동산인도의 전제 요건이 바뀐 것으로 볼 수 있다.
위 대법원 2019다207813 판결에 대하여 부동산 인도 문제를 보상 투기 목적으로 이용할 수 있고 조합으로서는 주거이전비 요건충족 여부를 확인할 수 있는 권한이 없다는 비판의 소지도 분명 있다.
다만 도시정비법령이 개정되기 전까지 위 대법원 판결은 부동산인도 소송에 영향을 미칠 수밖에 없다. 이러한 점을 감안할 때 조합으로서는 신속히 주거이전비, 이주정착금, 이사비 지급 대상자를 확인하고 이에 대한 예산을 확보하여 위 손실보상금을 미리 지급하는 것이 불의의 타격을 피하는 방안이라 생각된다.