잔여지는 공익사업에 일부 편입되고 남은 토지를 말한다. 도로나 철도건설 사업에서는 필연적으로 잔여지가 많이 발생한다. 토지의 경계가 반듯하지 않고 불규칙하기 때문이다.

반면 택지개발사업, 재개발사업 등 대규모 면적사업에서는 그 경계를 조정할 수 있기에 잔여지가 많이 발생하지 않는다. 즉, 한 필지 전체를 다 편입시키는 방법으로 경계를 설정할 수 있기 때문이다. 다만, 재개발사업에서도 큰 면적의 임야 등이 존재하는 경우 예외적으로 잔여지가 발생하는 사례가 가끔 있다.

이 경우 해당 잔여지가 현금청산 대상이라면 조합에서는 어떤 법적 절차를 진행해야 할까. 먼저 관련 규정을 살펴보자. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다고 규정하고 잔여지에 대해서는 별도의 규정을 두지 않는다. 결국 잔여지의 손실보상 기준, 절차 등에 대해서는 토지보상법의 규정에 따라야 한다.

토지보상법에 따르면 잔여지 손실보상은 제73조의 잔여지의 가치하락 보상과 제74조의 잔여지의 매수 청구로 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 잔여지의 가치하락 보상의 요건은 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때이다. 이 경우 조합은 그 손실을 보상할 의무를 부담한다(제73조제1항). 이를 위해 조합은 잔여지 소유자와 그 손실에 대해 협의하고, 협의가 되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하면 된다.

다음으로, 잔여지 매수 청구의 요건은 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때인데 잔여지 가치하락 보상과 달리 토지보상법 시행령 제39조제1항에서 그 사유를 구체적으로 정하고 있다. 대표적인 사유는 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우와 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우이다. 위 요건 충족 시 잔여지 소유자는 조합에 매수청구를 하거나 관할 토지수용위원회에 수용청구를 할 수 있다.

토지보상법에서 잔여지 손실보상 의무를 사업시행자에게 부담시키고 있지만 실무적으로 조합은 잔여지 손실보상을 위한 절차 이행을 적극적으로 할 필요가 없다. 왜냐하면, 잔여지의 가치하락과 잔여지 매수사유가 발생한 경우 구체적인 절차는 조합이 아니라 잔여지의 소유자가 이행하여야만 비로소 진행되기 때문이다.

조합은 기본적으로 사업구역 내 토지의 취득이 우선이고, 사업구역 밖에 위치한 잔여지에 대해서는 관여하지 않는 것이 원칙이다. 사업구역 밖의 토지에 관여하는 것은 국민의 재산권 침해의 우려도 있으며 관여할 이유도 없다. 조합으로서는 잔여지 소유자가 행한 절차에 적절히 응하기만 하면 충분하다. 일반적으로 잔여지의 손실보상은 관할 토지수용위원회의 수용재결 결정으로 정해지며 만약 수용재결 결정이 부당한 경우 조합은 토지보상법 제83조에 따라 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 같은 법 제85조 제2항에 따라 관할 행정법원에 보상금감액소송을 제기하면 된다.

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