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공공재개발·재건축과 감정평가
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공공재개발·재건축과 감정평가
  • 김종일 평가사
  • 승인 2021.07.02 09:46
  • 댓글 0
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Q. 한국토지주택공사 등이 참여하는 공공재건축·재개발을 규정한 새 「도시 및 주거환경정비법」이 감정평가와 어떤 관련이 있는지 궁금합니다.

A. 공공이 재건축·재개발을 시행하는 새로운 방식을 도입한 「도시 및 주거환경정비법」이 2021.7.14.부터 시행됩니다.

과거 한국토지주택공사(이하 LH)가 참여하는 정비사업이 일부 있었으나 이번 법 개정은 공공이 시행하는 경우 정비구역지정단계부터 사업시행인가까지의 제반 사항을 규정하였다는 점에 의의가 있습니다.

개정법에 따라 사업시행자가 달라진다고 하여 감정평가의 방법이나 절차 등도 변경되는 것은 아니나 직간접적으로 감정평가와 관련된 사항을 검토하고자 합니다.

첫째, 공공개발은 권리산정기준일이 상이할 수 있습니다. 개정법은 공공재개발사업 예정구역을 지정할 수 있도록 하고 조합원분양자격도 공공재개발사업 예정구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 공공재개발사업 예정구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 산정합니다(법 제101조의2 공공재개발사업 예정구역의 지정·고시). 통상 권리산정기준일이 정비구역지정 고시가 있는 날이라고 본다면 공공개발은 기준일자가 더 빠르다고 할 수 있습니다.

둘째, 감정평가법인 선정방식도 다를 수 있습니다. 아직까지 공공이 시행하는 경우 토지등소유자가 의사결정을 조합과 주민협의체 중 어디를 통해 해야 하는지 아니면 양자 모두 가능한지 구체적으로 정해지지 않아 단정하기는 어려우나 두 경우의 수를 나누어 볼 수 있습니다.

먼저 조합을 설립할 때입니다. 과거 공공이 참여하는 재개발사업이나 현재에도 부동산 신탁사가 조합이 설립된 상태에서 시행자 지정을 받은 경우 사업비 정산, 분양수익 귀속 등을 위해 조합을 존속하는 사례가 있었음을 감안하면 조합을 설립하는 것도 불가능하지는 않다고 봅니다.

조합을 설립한다면 조합에서 설계, 시공자 등과 마찬가지로 조합원총회를 거쳐 선정합니다(도시정비법 제45조 총회의 의결). 조합을 설립하지 않는다면 명확한 규정은 없으나 감정평가에 관한 사항은 사업시행자가 결정한다고 보아야 하므로 원칙적으로 공공이 선정한다고 볼 수 있습니다. 다만, LH 등이 참여한 재개발사업에서 주민협의체가 감정평가법인을 선정한 사례가 있어 시행자와 협의에 의해 토지등소유자가 선정하는 것이 가능할 수도 있습니다.

사견으로는 주민협의체에 의한 감정평가법인 선정이 보다 합리적이라고 보는데 이유는 공공개발은 기획단계에서부터 일관되게 공공개발의 취지가 정비사업을 통한 주택공급의 확대에 있으며 시공사의 선정에 주민의사를 배제하는 것이 아니라는 점을 강조해왔기 때문입니다.

시공사, 설계, 정비사업전문관리업자, 감정평가법인에 관해 총회의 의결이 필요하다고 보는 도시정비법에 조항에 비춰볼 때 토지등소유자에 의한 선정이 보다 바람직하다고 봅니다. 도시정비법에 명확한 규정이 없어 추후 보완이 필요하다고 봅니다.

셋째, 증가된 용적률에 따른 주택가격 산정방법입니다. 공공재건축에 따라 완화된 용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 40 이상 100분의 70 이하를 인수자를 지정하여 공급하는 경우 그 가격은 재건축 소형주택과 마찬가지로 건물은 공공건설임대주택의 표준건축비로 하고 부속토지는 기부채납합니다. 그런데 이때 토지가격은 재건축 초과이익 부담금 산정에서 비용으로 공제받지 못할 가능성이 큽니다.

재건축이익환수법에서는 사업시행자가 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액을 개발비용으로 인정해 줍니다. 그러나 반대급부로 도시정비법에 따라 용적률 등이 완화된 경우에는 적용되지 않기 때문입니다(법 제11조제1항제3호). 만약 이 규정을 그대로 적용한다면 기부채납이 발생한 원인 등을 감안할 때 토지등소유자에 부담이 되는 점이 있으므로 개선이 필요하다고 판단됩니다.


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