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[조합원 지위양도 조기화 Q&A] 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후 자격 제한
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[조합원 지위양도 조기화 Q&A] 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후 자격 제한
  • 박노창 기자
  • 승인 2021.06.24 15:16
  • 댓글 0
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재개발은 구역지정 이후부터
공공재개발·공공재건축도 적용
재건축 조합원 지위양도 제한 예외규정 [그래픽=국토부 제공]
재건축 조합원 지위양도 제한 예외규정 [그래픽=국토부 제공]
재개발 조합원 지위양도 제한 예외규정 [그래픽=국토부 제공]
재개발 조합원 지위양도 제한 예외규정 [그래픽=국토부 제공]

국토교통부는 최근 조합설립 이전 단계의 일부 아파트단지를 중심으로 매수세가 몰려 시장불안이 재연되고 있다고 보고 있다. 이에 투자수요가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고 실거주 조합원의 권익을 보호하기 위해 필요한 조치라는 입장이다. 조합원 자격제한 조기화와 관련된 내용을 문답풀이로 알아봤다.

▲구체적으로 언제부터 해당되나=투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 지정한다. 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 대상이 된다.

▲안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래가 제한되면서 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌가=일단 모든 재개발·재건축에 적용하는 것이 아니다. 시·도지사가 투기우려지역을 선별해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정하는 것이다. 기준일 지정 이전에 정상적인 거래는 조합원 지위양도를 인정한다.

▲예외 규정은 없나=예외규정이 있다. 기준일 지정 이후라도 장기 소유하거나 불가피한 이주·매매가 이루어지는 경우에도 조합원 지위양도가 가능하다. 구체적으로 △1주택자로서 장기 소유자(5년 거주 10년 소유)인 경우 △상속·이혼으로 인한 양도·양수, 근무상·생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 △공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등이다.

또 사업이 장기 정체될 경우 매물잠김을 막기 위해 조합원 지위 양도가 허용된다. 일례로 재건축의 경우 △안전진단 통과 후 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우 △정비구역 지정(정비구역 지정일 이후 추진위 설립 신청 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일) 후 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우 △추진위 설립(추진위 설립일 이후 조합설립 신청 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일) 후 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우 등이다.

재개발의 경우 △조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청 없는 경우 △사업시행인가 후 3년 이상 착공하지 못한 경우 △착공 후 3년 이상 준공하지 못한 경우 등이다.

다만 장기정체 예외규정에 해당하더라도 사업에 대한 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려돼 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발구역은 조합원 지위양도 제한 예외가 적용되지 않는다.

▲법 통과 시 안전진단이 통과된 재건축이나 구역지정된 재개발은 모두 즉시 적용되나=법령이 개정되더라도 무조건 조합원 지위취득 제한시기가 앞당겨지는 것은 아니다. 시·도지사가 기준일을 정하면 그 다음날부터 적용된다. 국토부와 서울시는 통상적으로 합리적 가격수준으로 거래가 되는 지역이라면 현행 규정을 유지한다는 입장이다. 향후 시장동향 모니터링을 통해 시장의 불안징후가 포착되는 등 투기세력 유입이 우려되는 곳에 한해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준일을 지정할 계획이다.

▲법령개정 전 안전진단을 받은 단지까지 제한하면 소급적용이 아닌지=시·도지사가 투기우려 지역에 조합원 자격 취득 제한 기준일 지정 이후 토지 또는 건축물을 양도받은 자의 조합원 자격만 제한되는 것으로 이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 후 사후적으로 박탈하는 것은 아니다. 개정법령 부칙에 이 법 시행일 이후 시·도지사가 기준일을 지정하는 경우부터 적용토록 규정할 예정이다.

▲조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트 중 이미 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 개정법령이 시행되면 즉시 제한되는지=현행 법령상 투기과열지구의 재건축단지는 조합설립인가 후에는 조합원 지위양도가 제한된다. 다만 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 적용이 제외된다. 하지만 개정 법령은 이 경우라도 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외 규정을 적용하지 않도록 하고 있으므로 개정법이 시행되면 즉시 조합원 지위취득이 제한될 것이다.

▲기준일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되는지=조합원 자격취득 제한 강화는 법 시행 이후 기준일을 지정하는 경우부터 적용되고 기준일은 고시일 이후로만 지정할 수 있어 장래에 대해서만 효력이 미친다. 따라서 법 시행 전이나, 법 시행 이후 기준일이 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원 자격취득이 제한되지 않는다.

▲공공재개발·재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되는지=공공재개발·재건축도 민간 재개발·재건축과 동일하게 기준일 지정이 가능하다. 특히 조합방식이 아닌 공공재개발·공공재건축도 투기수요 유입을 억제하기 위해 조합원 지위취득 제한과 동일한 기준으로 ‘분양받을 권리’ 취득이 제한될 수 있다. 다만 공공직접시행 정비사업은 대책 발표일(2021.2.4.) 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 부여하지 않으므로 조합원 지위취득 제한은 별도 적용할 필요가 없다.

▲조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준 및 절차는=시·도지사는 투기과열지구로 지정된 재개발·재건축 구역에서 투기적 거래가 발생하는 등 투기 억제와 부동산 시장 안정을 위해 필요한 경우 조합원 자격취득 제한 기준일을 별도로 지정할 수 있다. 조합원 자격취득 제한 기준일을 지정할 때에는 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준일 및 지정사유 등을 공보에 고시해야 한다. 또 국토부장관이 시·도지사에게 기준일 지정을 요청할 수 있으며 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이에 따라야 한다.

박노창 기자 park@arunews.com


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