도시환경정비사업의 사업시행자로 지정받은 법인이 해당 건축물 분양에서 발생하는 소득에 대한 법인세 납세의무를 부담한다(국세청 사전답변-2019-법령해석법인-0654,2020.01.17.).
1. 질의내용=본 도시환경정비사업에서 발생한 소득이 시행사인 공사의 법인세 신고납부 대상인지 또는 토지 등 소유자의 소득세 신고납부 대상인지 여부 및 관리처분계획에 따른 토지 등 소유자 분양분(자기지분 범위 내)이 소득귀속 주체의 과세대상에 해당되는지 여부.
2. 사실관계=당 공사는 지방공기업 등에 따라 지자체의 100% 출자로 설립된 지방공사이다. 공사는 현재 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따라 도시환경정비사업을 진행하고 있다.
본 사업은 2004년 최초 정비구역이 지정 고시된 후, 지자체인 구청이 직접 사업을 시행했으나 토지등소유자의 신탁계약 저조 등으로 시행자인 구청이 2007년 공사를 새로운 공공사업시행자로 지정했다.
공사는 도시정비법에 따라 사업지 내의 토지등소유자의 토지 등을 제공받아 관리처분방식에 따라 업무, 판매, 숙박시설을 신축한 후 일부는 토지등소유자에게 종전자산을 대신하여 분양하고 나머지는 제3자에게 일반분양할 예정이다. 본 사업의 시행자는 공사이나 도시정비법 제8조에 따른 공공시행자 방식으로 주민대표회의의 협의를 통해 사업을 추진하고 있다.
본 사업의 시행방법은 주민의 실질적 사업 참여 및 권익을 최대한 보장하는 방법이다. 토자등소유자는 토지 등을 제공하고 사업시행자인 공사는 사업비를 부담한 후 토지등소유자의 추가분담금, 일반분양금 등의 수입금액 등으로 해당 사업비를 충당하는 방식이다.
공사는 에 따라 사업시행에 대한 대가로 공사비의 일정비율을 사업시행수수료로 수취하고 사업비 등을 충당하고 남은금액이 있을 경우 해당 개발이익을 토지등소유자에게 지급할 예정이고 사업비 부족액은 토지등소유자가 부담할 예정이다.
공사는 본 사업의 실질적인 책임과 계산이 토지등소유자에게 있는 것으로 보아 수입과 지출에 대하여 공사의 수익과 비용으로 인식하지 않고 수수료수입만을 수익으로 인식하고 기 지출한 사업비는 채권으로 계상하고 사업종료시점에 정비사업조합과 정산할 예정이다.
공사는 부가가치세와 관련하여 납세의무자는 사업시행자가 되어야 한다는 국세청 해석례(부가가치세과–508, 2009.04.10. 등 다수)에 따라 사업비 집행 시 세금계산서 수취는 공사명의로 하고 있으며 추후 일반분양에 따른 수익인식도 공사명의로 할 것이다.
3. 답변내용 및 결론=도시정비법 제8조제4항(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것)에 따라 도시환경정비사업의 사업시행자로 지정받은 자가 같은 법 제60조에 따른 정비사업비를 부담하여 건설한 건축물을 종전 토지등소유자 및 일반인에게 분양하는 경우 건축물 분양에 대한 법인세 납세의무자는 해당 사업시행자가 되는 것이며, 사업시행자가 토지등소유자에게 종전의 토지를 대신하여 관리처분계획에 의해 자기지분에 상당하는 건축물을 분양하는 사업에서 발생하는 사업은 해당 사업시행자의 과세소득에 해당하지 않는 것이다.
결론적으로 위 사례의 경우 사업시행자인 공사가 법인세 납세의무를 부담해야 하고 법인세를 납부하고 남은 잔여재산은 토지등소유자에게 배당으로 지급해야 한다. 또 토지등소유자에게서 수취한 수익금은 자가공급에 해당되므로 법인세 과세대상이 되지 않는다.