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[국토위 통과한 2·4대책 법안] 역세권·준공업지, 소규모재개발로 정비… 뉴타운식 소규모관리지역 도입
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[국토위 통과한 2·4대책 법안] 역세권·준공업지, 소규모재개발로 정비… 뉴타운식 소규모관리지역 도입
  • 심민규 기자
  • 승인 2021.06.22 14:03
  • 댓글 0
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소규모주택정비법 개정안 주요내용

현행법 역세권·준공업 정비에 한계
소규모재개발 도입 주거·도시 정비

소규모주택정비 관리지역 신규 도입
기반시설 확충 등 광역적 개발 가능

공공시행 가로주택에도 수용권 부여
국회 의결일 기준, 분양권 제한키로
[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

2·4 대책 관련 법안이 국회 통과를 목전에 두게 됐다. 지난 18일 국토교통위윈회가 전체회의를 열고 3080+ 주택공급방안과 관련된 7개 법안을 대거 통과시켰기 때문이다. 특히 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정안에는 소규모재개발과 소규모주택정비 관리지역 등을 신규로 도입하는 방안이 포함됐다. 다만 이번에 국토위를 통과한 법안들은 법안심사 과정에서 수정·가결되거나, 국토위원장 대안으로 통과되면서 일부 내용이 변경된 상황이다.

▲소규모주택정비법, 역세권·준공업지역에 소규모재개발 도입=빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률안은 허영 의원이 대표발의한 법안으로 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역을 신설하는 내용을 담고 있다.

우선 소규모재개발은 역세권이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 현행 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업 등은 사업 대상지가 주거지역에 한정되어 있어 역세권이나 준공업지역을 정비하기에는 한계가 있었다.

소규모재개발을 추진하기 위해서는 토지등소유자의 1/4 이상 동의를 받아 사업시행예정구역 지정을 시장·군수 등에게 제안해야 한다. 예정구역 제안을 받은 시장·군수는 해당 구역 주민에게 서면 통보 후 설명회와 공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 예정구역을 지정·고시하게 된다. 사업시행예정구역 지정 고시 이후 1년 이내에 사업시행자 지정이나 주민합의체 구성 신고, 조합설립인가를 신청하지 않는 경우에는 예정구역이 취소된다.

소규모재개발사업의 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 80% 이상과 토지면적 2/3 이상의 토지등소유자 동의를 받아 인가를 받게 된다. 주민합의체도 조합과 동일한 비율의 동의를 받아 구성할 수 있다. 토지등소유자가 분양 신청을 하지 않은 경우 등에는 도시 및 주거환경정비법상의 일반 재개발과 마찬가지로 수용이 가능하다.

역세권에서 시행하는 소규모재개발사업은 법적상한용적률 적용이 가능하다. 이때 시·도조례로 정한 용적률을 초과한 경우에는 초과 용적률의 50% 이하의 면적을 지자체 등에게 공급해야 한다.

▲소규모주택정비 관리지역, 소규모정비사업을 광역적 개발=이번 개정안에는 소규모주택정비사업의 실효성을 높이기 위해 소규모주택정비 관리지역이라는 개념도 도입했다. 노후·불량 단독주택과 공공주택, 신축 건축물 등이 혼재해 광역적 개발이 어려운 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충해 소규모주택정비사업을 계획적으로 추진하는 것이 골자다. 관리지역의 면적은 10만㎡ 이내로 한정될 가능성이 높다.

관리지역으로 지정되면 특별건축구역 및 특별가로구역으로 의제해 완화된 규제를 적용 받게 된다. 또 가로주택정비와 자율정비 시 용도지역을 상향하고, 법적상한용적률까지 건축할 수 있게 된다.

가로주택정비사업과 자율주택정비사업은 서로 인접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합해 시행할 수 있는 방안도 마련했다. 결합개발을 통해 소규모정비가 원활하게 진행될 수 있도록 인센티브를 부여하겠다는 것이다.

공공이 시행하는 경우에는 수용이 가능해 사업이 신속하게 진행될 것으로 예상된다. 가로주택정비사업은 원칙적으로 매도청구권을 행사할 수 있지만, 공공에 한해 수용권을 부여해 토지확보 기간을 단축시킬 수 있도록 한 것이다. 자율주택정비사업도 주민 80% 이상이 합의하면 매도청구권이 부여하는 방안이 도입됐다. 더불어 관리지역 내 기반시설은 국비를 지원받아 도로·주차장 등을 확충할 수 있다.

▲토지등소유자 분양권, 국회 의결일 기준으로 분양권 제한… 2·4 대책 발표 전 건축허가 등 일부 예외 허용키로=국토교통위원회 법안심사 과정에서 개정안 시행 시기와 토지등소유자의 분양권 허용 여부에 대한 기준이 바뀌었다. 당초 이번 법안은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행될 예정이었지만 국토교통위원회에서 수정되면서 공포 후 2개월 후에 시행하는 것으로 변경됐다.

특히 분양권 인정 여부에 대한 기준이 바뀌면서 다소 혼란이 불가피할 전망이다. 원칙적으로 공공이 시행하는 소규모재개발과 가로주택정비사업의 경우 국회 의결일을 기준으로 분양권 적용 여부가 결정된다. 국회 의결일 다음날부터 토지 등에 대한 소유권을 취득하기 위해 등기를 마친 경우에는 분양신청이 불가능하다는 의미다.

다만 소규모재개발의 경우 2월 4일 이전에 공동주택의 건축허가를 받아 분양계약을 체결해 주민합의체 구성이나 조합설립인가 신청 전에 소유권을 이전 받은 경우에는 분양 신청이 가능하다. 가로주택정비사업의 경우 공공시행자가 진행하는 사업은 관리계획 고시일 이전에 분양계약을 체결하고, 사업시행자 지정·고시 전에 소유권을 이전 받았다면 분양권이 주어진다.

당초 개정안에는 2월 5일 이후 매매계약 등을 체결해 소유자가 된 경우에는 분양권을 제외하는 내용으로 포함됐지만, 과도한 재산권 제한을 방지하기 위해 부칙규정이 수정된 것이다.

심민규 기자 smk@arunews.com


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