Q. 사업시행계획인가를 완료하고 재건축부담금 예정액 산정을 준비 중입니다. 예정액 산정시점과 검증은 어떻게 이뤄지나요?
A. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 재건축부담금은 납부는 준공시점 이후이나 납부액 수준이 사업의사결정에 큰 영향을 줄 수도 있습니다. 따라서 확정치는 아니나 관리처분계획에 반영하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 재건축사업은 사업시행계획인가 고시일부터 3개월 이내, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 소규모재건축사업은 조합설립인가 후 시공사와의 계약체결 후 1개월 이내 예정액을 산정하고(법 제14조제1항), 전문기관에 예정액에 대한 검증을 의뢰할 수 있습니다(법 제14조제2항).
재건축부담금 예정액 산정과 검증은 재건축사업에서 중요한 시기 중 하나라고 할 수 있는 사업시행계획인가 이후 관리처분계획 준비단계에 걸쳐 있어 기간이 지연될 경우 전체 일정에도 영향을 미치므로 산정시점과 검증 절차에 관한 이해가 필요합니다. 이하에서는 도시정비법상 재건축사업을 중심으로 살펴보겠습니다.
먼저 예정액 산정시점은 사업시행계획인가고시 이후에 시공자가 선정되어 있는지 여부를 따져봐야 합니다. 만약 시공사가 선정되지 않았음에도 예정액을 산정한다면 부담금 규모에 큰 변수 중 하나인 신축공사비가 확정되지 않았음으로 신뢰성이 저하될 수 있습니다. 이런 현상은 공공지원제도에 따라 사업시행계획인가 이후 시공사를 선정해야 하고 부담금 액수가 다른 지역보다 높은 서울지역에서 발생할 수 있습니다. 따라서 법에서는 예외를 두고 있는데 재건축에서 사업시행인가고시일 이후 3개월 이내에 시공사가 선정되지 않으면 시공사와의 계약체결일로부터 1개월 이내로 연장할 수 있습니다(법 제14조제1항 단서).
도시정비법상 시공사 입찰절차 및 소요기간을 고려할 때 통상 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 시공사를 선정하기는 어려운 점을 감안하면 부담금 예정액 산정시점은 시공사 선정총회 이후 계약체결일로부터 1개월 이내가 됩니다.
유의할 것은 이 경우 일반적인 산정시점이 사업시행계획인가 고시일로부터 3개월 이내임을 감안하면 기간이 짧으므로 사업시행자와 시공사간 계약을 체결할 때 공사비 외 사업비 항목이 사전에 확정돼야 예정액 산정이 효율적으로 진행될 수 있다는 점입니다.
재건축부담금 예정액 검증은 그간 실무적으로 시행되어 왔던 한국부동산원에 의한 검증제도를 2020.8.18. 법 개정으로 명문화한 것입니다.
과거 제14조제2항은 ‘국토교통부장관은 제1항에 따라 자료를 제출받은 날부터 30일 이내에 납부의무자에게 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지하여야 한다’고 하여 검증규정이 없었습니다. 현재는 ‘국토교통부장관은 제1항에 따라 자료를 제출받은 날부터 30일(제22조제3항에 따라 부동산가격조사 전문기관에 재건축부담금 예정액 검증을 의뢰한 경우에는 45일) 이내에 납부의무자에게 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지하여야 한다’고 바뀌어 검증을 거치면 45일, 없으면 30일로 기한이 이원화됐습니다.
변경 규정의 긍정적인 점은 예정액 검증 의뢰에 대한 규정을 명문화하고 처리기간을 상황별로 나누어 검증절차를 거치지 않을 수 있음도 명문화한 것입니다. 그러나 관련 시행령 제17조의2 제1항에서 한국부동산원 단일기관이 검증을 수행하도록 하는 것은 전국 재건축사업장 숫자 등을 고려할 대 재고할 여지가 있다고 봅니다. 다만 이런 문제를 보완하는 부분도 있는데 시행령 제17조의2 ‘3항은 한국부동산원은 제1항에 따른 조사·검증에 필요한 경우에는 분야별 외부 전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성·운영할 수 있다. 4항은 한국부동산원은 정확한 검증을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인 등에 재건축부담금의 조사·검토를 의뢰할 수 있다’고 되어 있어 사안에 따라 검증이 탄력적으로 운용될 수 있는 장치가 있어 검증 소요기간에도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.