<사례> 무허가건축물 소유자가 조합원이 되기 위한 요건 및 사실상의 처분권을 취득한 자도 포함되는지 여부?
1. 서울시 정비조례 및 정관의 규정=서울시 도시 및 주거환경정비조례 제2조제1호는 ‘특정무허가건축물’이란 건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률 시행규칙 부칙 제5조에서 ‘1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등’을 말한다고 정의하고 있다(개정 및 시행 2011.5.26.).
서울시 조례 부칙<제5102호, 2011.5.26.> 제2조(특정무허가건축물의 정의 및 주택재개발사업의 분양대상 등에 관한 적용례)는 제2조제1호 및 제27조제1항제1호(현행 조례 제36조)의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람(=정비구역의 지정을 위한 주민공람)을 하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다.
또한 같은 조례 제22조제2호는 조합정관에 정할 사항으로서 ‘특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항’을 규정하고 있고, 제36조제1항1호는 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 ‘주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물’을 소유한 자는 재개발사업의 분양대상자에 포함시키고 있다.
한편 조합정관 제9조는 “조합원은 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 하고, 소유권 등의 권리는 민법에서 규정한 권리를 말한다. 다만 건축물이 무허가인 경우에는 조례에서 정하는 무허가건축물서 자기 소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다”라고 정하고 있고, 이와 관련된 규정으로서 서울시 정비조례 제34조는 특정무허가건축물(미사용승인건축물 포함)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다고 규정하고 있다.
2. 무허가건축물 소유자가 조합원이 되기 위한 요건
1)대법원의 견해=도시정비법 제2조제9호 가목, 제39조제1항은 재개발정비사업의 조합원으로 인정되는 토지등소유자를 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자’로 정의하고 있으나, 위 규정에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 다만 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우에 비로소 그 예외가 인정될 수 있을 뿐이다(대법원).
2)사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건=서울시 정비조례 제2조제3호, 제36조제1항제1호, 조합정관 제9조 및 제48조에 의하면 분양신청 기간이 만료되는 날인 관리처분계획기준일 현재 정비사업 시행구역 내에 있는 종전의 건축물 중 주택 내지 사실상 주거용으로 사용하고 있는 무허가건축물을 소유한 자는 분양신청을 하는 경우 정비사업으로 건축되는 공동주택의 분양대상자가 된다고 할 것인데, 이러한 주택 내지 주거용 무허가건축물은 사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건을 갖추어야 한다.
3)사실상 처분권을 취득한 자의 지위=부동산등기부가 편제되어 있지 아니하여 등기에 의한 물권변동이 불가능한 무허가건물의 속성에 비추어 여기서 ‘무허가건축물의 소유자’란 해당 무허가건축물을 신축함으로써 원시취득한 자인 법률상의 소유권자 뿐만 아니라 법률상의 소유권자로부터 사실상 처분권을 취득한 자도 포함된다고 할 것이다.
4)소결=무허가건축물의 경우 조합원과 분양대상자의 자격에 관하여 규정한 관계 법령을 종합적으로 검토하여 보면 정비사업 구역 내에 있는 1989.1.24. 이전에 발생한 무허가건축물의 소유자는 주택재개발사업의 조합원이라고 할 것이다. 즉, 위와 같은 요건을 충족하는 경우 정비사업 시행구역 안의 무허가건축물 소유자로서 조합 정관 제9조에 따라 조합원으로 인정된다 할 것이다(해당 조합의 경우 2011.5.26. 이후에 정비구역의 지정을 위한 주민공람이 있었다는 것을 전제함).