Q. 재개발사업에서 사업시행계획인가를 준비 중에 있습니다. 세입자와 관련하여 주거이전비를 검토하는데 주거이전비는 어떻게 산정되는지 궁금합니다.

A. 도시정비법은 주거이전비와 관련하여 지급대상을 판단하는 기준일은 자체적으로 규정하고 그 외 사항에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조를 준용하는데 공익사업으로 보는 재개발사업이 주거이전비 대상이 됩니다.

이에 따라 재개발사업은 사업시행계획서에 세입자의 주거 및 이주 대책이 포함되고(법 제52조), 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 명시합니다(법 제74조제1항제8호).

주거이전비 판단시점과 관련하여 토지보상법 시행규칙 제54조는 ①사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시에 ②사업지구에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 주거이전비를 보상한다고 규정하고 있습니다.

한편 도시정비법은 제54조제4항에서 ‘주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점을 구역지정 공람공고일로’보고 있습니다. 이에 대해 재개발사업의 경우 구역지정 공람공고일 당시에 거주하면 되고 3개월 이상을 거주할 필요는 없다고 볼 수 있다는 의견이 있습니다. 그러나 [대법원 2012.9.27. 2011두32966]판례 등을 고려할 때 도시정비법은 토지보상법의 사업인정고시일을 구역지정공람시점으로 대체한 것이며 기타 사항은 토지보상법을 따르는 것으로 보는 것이 타당합니다.

산정방법과 관련해서 가장 주의할 점은 주거이전비 대상 유무를 판단하는 시점은 구역지정 공람공고일이나 주거이전비를 산정하는 기준이 되는 시점은 상기 판례 등에 따라 사업시행계획인가고시일로 본다는 것입니다.

예를 들어 정비구역지정 공람공고는 2012년 6월, 사업시행계획인가는 2020년 6월에 고시되었다면 주거이전비 대상자 여부는 2012년 6월을 기준으로 판단하나 산정은 2020년 6월 기준 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준해야 합니다.

간혹 법률상의 ‘명목 가계지출비’와 국가통계포털의 자료명칭이 정확히 일치하지 않아 자료를 찾지 못해 문의하는 경우가 있습니다. 가계지출비를 찾을 때는 국가통계포털(https://kosis.kr/index/index.do)에서 국내통계>주제별 통계>소득·소비·자산>가계소득지출>가계동향조사(2019년~)>1인이상 가구>도시(명목)>가구원수별 가구당 월평균 가계수지(1도시, 1인이상)순서로 찾을 수 있습니다.

참고로 2020년 1인 가구 기준 가계지출비는 월2,157,383원이며 세입자에 대해 4개월이 적용되므로 주거이전비는 2,157,383원×4=8,629,532원으로 산정됩니다. 가계지출비 통계는 5인까지 산정되는데 예를 들어 6인 가구의 경우는 다음과 같이 산정됩니다. 먼저 5인까지에 대해 통계자료의 5인 이상 가계지출금액을 적용합니다. 2020년 기준 5인 이상 근로자가구 가계지출 통계는 월5,332,515원이고 따라서 5인 기준 금액은 5,332,515원×4=21,330,060원입니다. 여기에 5인을 초과하는 1인에 대한 금액은 (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비-2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비)÷3으로 산정되는데 2020년을 기준하면 (5인: 5,332,515원-2인: 3,196,492원)÷3=712,008원 이므로 4개월 기준은 2,848,032원입니다. 따라서 6인 가구 세입자 주거이전비는‘5인 21,330,060원+추가 1인 712,008원=24,178,092원’이 됩니다.

여기서 하나 살펴볼 것은 1인 가구~5인 가구까지의 인당 가계지출비 차이입니다. 위의 6인 가구 예시에서 보듯이 5인 초과하는 6번째 1인의 가계지출은 712,008원입니다. 반면 1인 가구는 2,157,383원으로 인당 금액 차이가 있는데 이는 1인 가구는 수도, 광열, 기타 서비스 등 가구 구성을 위한 기본적인 비용을 전부 부담하는 반면 다인 가구는 인원수에 따라 안분되므로 인당 비용이 줄어드는 규모의 경제 효과가 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

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