1. 재건축조합의 동의요건=주택단지내 공동주택의 재건축조합 동의요건은 ①각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의이다(법 제35조제3항).

구분소유자의 토지면적은 전체 대지면적에 집합건물의 전유부분의 총면적(즉 공용부분을 제외한 나머지 면적의 합계)분의 구분소유자 개개인의 전유부분의 면적의 비율을 곱하여 산정한다.

다세대주택 등 집합건물의 대지의 경우 조합설립에 동의한 구분소유자 각자의 대지사용권에 해당하는 면적은 동의한 토지면적으로 산정된다.

동별 동의요건과 관련 복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보는바(법 제35조제3항), 주택단지내 여러 개의 상가동, 유치원, 교회 등 복리시설이 있는 경우 전체의 복리시설을 하나의 동으로 보아 동별 구분소유자의 과반수 이상의 동의만 얻으면 된다.

공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 해당 동의 과반수 동의요건이 제외된다(법 제35조제3항).

주택단지가 아닌 지역이 재건축정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(법 제35조제4항).

주택단지와 주택단지가 아닌 지역이 하나의 정비구역으로 지정된 경우 주택단지에 대해 도시정비법 제35조제3항의 요건과 주택단지가 아닌 지역에 대해 도시정비법 제35조제4항의 요건을 모두 충족하여야 할 것이다.

도시정비법 제35조제4항 소정의 ‘토지 또는 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두를 포함하는 의미이다.

정비구역내 존치지역이 있을 경우 도시정비법 제35조제4항의 동의요건을 판단함에 있어 존치지역의 면적도 포함하여야 하며, 임의로 위 존치지역의 면적을 제외하여서는 아니된다.

2. 재개발조합의 동의요건=재개발조합의 동의요건은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의이다(법 제35조제2항).

‘토지등소유자’는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이므로, 토지 또는 건축물 전체의 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다.

3. 도시정비법의 동의율 개정과 적용법령=행정처분은 원칙적으로 처분시의 법령에 근거하여 행하여져야 하고 법령의 개정으로 그 기준이 변경된 경우에는 달리 특별한 정함이 없는 한 처분시의 개정법령에서 규정하고 있는 기준이 적용되어야 하는 바, 조합설립인가신청 후 조합설립인가 전 조합설립인가의 동의율이 변경된 경우 조합설립인가의 동의율은 조합설립인가 처분 당시의 법령에 따라야 한다.

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