18. 추진위원장은 조합설립을 빨리 안하는 것일까, 못하는 것일까?

<지난 호에 이어서 게재합니다>

가. 창립총회 개최준비가 가장 큰 목표임.

① 추진위원회 업무는 조합설립인가를 받는 것이 목표임.

② 추진위원회 구성승인 받으면 토지등소유자 과반수가 조합설립에 동의한 것으로 간주

③ 나머지 25%정도만 추가로 조합설립동의를 하면 조합창립총회 개최가 가능함.

④ 추진위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하는 이유도 조합설립을 위한 것임.

⑤ 따라서 추진위원회 구성승인 뒤 빨리 정비사업전문관리업자를 선정하여 조합설립준비를 하도록 할 것.

나. 조합설립절차에 대한 준비사항

추진위원회에서 조합설립을 위한 창립총회를 하기 위해서는 어떤 준비를 하여야 하는지가 중요하다.

이에 관해서는 홈페이지에 게재된 “쉽게푸는 재건축재개발”란에 동영상을 올려 놓았는데, 아래의 제목으로 게재되어 있으니 참고하시면 된다. 아래 번호는 동영상강의 번호이니 해당 강의를 클릭하시어 보시면 된다.

63강. 조합창립총회 준비사항

64강. 조합설립 동의방법, 동의서 내용, 추정분담금 산정

65강. 조합창립총회 준비(1)-재개발조합, 재건축조합의 설립동의율

66강. 조합창립총회 준비(2)-조합정관, 업무규정 초안 작성

67강. 조합창립총회 준비(3)-임원, 대의원 피선출자격, 임기, 입후보절차

68강. 조합창립총회 준비(4)-조합예산안, 총회책자

69강. 창립총회 소집, 의결사항, 의결방법

70강. 조합설립인가 신청, 법인등기

 

19. 추진위원회 구성승인 후 최단기간내에 조합설립인가 받는 방법

가. 조합설립동의율이 75%이상 충족되면 됨.

① 조합설립인가를 받는 것이 목표

② 조합설립동의율이 75%이상 충족되면 조합설립 가능

③ 추진위원회 구성승인 받으면 토지등소유자 과반수가 조합설립에 동의한 것으로 간주

④ 나머지 25%정도 이하만 추가로 조합설립동의를 하면 조합창립총회 개최가 가능함.

나. 어떻게 하면 조합설립동의율 75%이상 충족시킬 수 있을까?

1) 조합설립동의서 제출을 주저하는 이유

① 조합설립동의서를 제출하여 조합설립을 하는 것이 유리할까? 아니면 안내는 것이 유리할까?를 판단하지 못하기 때문임.

② 유리한지 불리한지는 무엇이 기준이 될까?

2) 어떤 점을 궁금해 할까?

① 귀찮아, 그냥 나 좀 내 버려둬!

② 사업이 복잡하고 잘 모르겠다.

③ 이사, 전학도 가야 돼~ 힘들어~

④ 사업하려면 돈을 내야 하는 것 아녀?

⑤ 도대체 돈을 얼마나 벌 수 있는데?

⑥ 재건축, 재개발을 하면 무엇이 좋은데?

3) 위 궁금증에 대한 해결

위 궁금증에 대하여는 홈페이지 제1강좌 “꼭 알아야 하는 재건축재개발 기본지식”란의 아래 강의를 클릭하여 보시면 된다.

22강. 우리 동네 정비사업의 시작 징후

23강. 고여사가 25년된 낡은 아파트를 구입한 이유

24강. 재건축·재개발 수익발생 이유

25강. 재건축·재개발과 집값 상승 이유

26강. 재건축·재개발을 해야 하는 이유

27강. 재건축·재개발의 긍정적 효과

28강. 재건축·재개발의 부정적 효과

29강. 사업초기 자금이 필요없는 이유

30강. 재건축·재개발 반대자 설득방법

 

20. 왜 조합설립동의서 제출을 주저할까?

1) 조합설립동의서 제출에 대한 부담감

① 조합설립동의서를 제출하면 조합원이 되어,나중에 조합원 탈퇴를 하고 싶어도 빠질 수가 없는 것 아닌가?

② 조합이 설립되면 입주시까지 내 재산권을 행사하지 못하는 것 아닌가?

2) 조합설립동의서 제출 안하면 나는 조합원이 아닌가?

① 재건축조합: 동의서 제출자만 조합원이 됨.

② 재개발조합: 동의서 제출 안해도 다른 사람이 동의서 제출하여 조합설립인가가 나면 나도 강제적으로 조합원이 됨.

3) 조합설립 인가 후에 조합사업에서 빠지는 기회가 있는가?

① 언제든지 부동산을 팔면 된다(투기과열지구는 제한이 있음).

② 사업시행계획인가 후 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산됨.

③ 관리처분계획인가 후 조합원분양계약기간내에 분양계약을 하지 않으면 현금청산됨.

 

21. 건축심의가 향후 시세에 크게 작용한다.

◯ 요즈음 시공자들이 사업참여제안서를 제출할 때에 제안하는 설계를 보면 “와~ 이렇게 좋은 아파트가 우리나라에 있는가?”할 정도로 좋은 설계안을 제출하고 있음.

◯ 이는 기존의 설계안보다 훨씬 좋은 외관과 커뮤니티시설, 조망권을 확보한 설계안으로, “제안하는 형태로 신축이 되면 정말 좋겠다.”라는 생각이 들 정도이다.

◯ 실제로 제안된 설계형태, 조감도등은 동영상 강의에서 보여드리니 참조하시기 바란다.

 

22. 설계비를 인상해서라도 외관설계를 확 바꾸자.

◯ 현재 대부분의 조합이 설계자를 선정할 때에 경쟁입찰로 선정하고 있다.

◯ 따라서 설계자 선정에 입찰제안서를 낼 때에 설계용역대금을 가급적 적게 책정하여 제안을 하게 된다.

◯ 조합에서는 ‘설계자회사는 다 비슷하니 가급적 적은 금액의 설계회사를 선정하여야 한다.’라는 인식이 깔려 있기 때문이다.

◯ 하지만 설계회사가 누구냐에 따라서 설계안은 확 다르게 된다.

◯ 따라서 경쟁입찰로 설계자를 선정할 때에 조합에서 먼저 설계금액을 확정하고 그 금액으로 설계를 가장 잘 하는 설계회사를 선정하는 것이 바람직하다.

◯ 예를 들면, ‘우리 조합의 설계금액은 3.3㎡당 7만원을 주겠다. 그리니 이 금액으로 가장 좋은 설계안을 제시하라’라는 식으로 입찰지침을 만드는 것이다.

◯ 이렇게 하면 제안되는 설계안이 기대 이상으로 좋을 수가 있다.

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