13. 정비사업전문관리업자를 잘못 선정하면 홧병생김, 어떻게 선정해야 할까?

<지난 호에 이어서 게재합니다. 가.나.항은 지난 호 참조>

가. 정비사업전문관리업자의 업무

나. 선정할 때 핵심 체크사항

다. 공정한 배점기준표 작성시 고려사항

① 회사 소재지(지역)에 따른 배점 부여 금지

② 추진위나 조합의 일을 봐 주었다고 하여 배정하는 항목 배점 금지

③ 업무수행과 무관한 회사 규모, 매출 규모 등에 대한 배점도 제한(예, 정비사업전문관리업자 회사의 인원이 100명이든 3명이든 해당 추진위, 조합의 업무는 1~2명이 함, 매출이 100억 원이든 1,000억 원이든 이 또한 동일, 정비사업과 무관한 매출 또한 배점 기준이 될 수 없음)

④ 업체 선정시 가장 중요한 배점 항목은 업무수행능력, 가격임.

라. 모범 배점기준표

◯ 제가 생각하는 모범 배점기준표는 아래와 같음.

① 정비사업전문관리업자 등록 년수(10점)

② 회사의 정비사업수행실적 (계약실적) (20점)

③ 회사대표의 정비사업수행경력, 교육과정 이수 경력 (20점)

④ 전담 직원의 정비사업수행경력, 교육과정 이수 경력 (20점)

⑤ 용역비 (30점)

⑥ 점수는 일정 수치 이상이면 ‘무조건 20점’식이 아닌 입찰참가자들간의 상대적인 점수를 매기는 것이 좋음(예, 1위부터 1점 또는 2점씩 차감).

14. 용역비를 추진위원회나 조합에서 미리 정하고 선정하자

가. 경쟁입찰의 단점

◯ 정비사업전문관리업자는 경쟁입찰로 선정하여야 하는데 경쟁입찰로 선정하였을 경우에 아래와 같은 단점이 있음.

① 경쟁입찰로 선정하다 보니 용역비를 적정금액보다 적게 입찰제안을 하게 됨.

② 정비업체의 경영상 문제점 발생.

③ 제대로 업무할 수 있는 업체 선정이 안 될 수 있음.

④ 결국 다른 이권개입에 눈을 돌릴 가능성이 높아짐.

나. 미리 용역비를 정하고 선정

① 따라서 주변단지나 한국주택정비사업조합협회 등에 문의하여 적정 용역비를 먼저 추진위나 조합에서 정함.

② 그래서 우리구역의 정비업체 용역비는 “총 000 원이다” 라고 추진위원회나 조합에서 먼저 정함.

③ 그런 뒤에 그 금액으로 제대로 된 정비업체 용역을 제안받아 선정.

④ 서울특별시 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준 개정요망.

15. 현 정비업체 계약해제 후 새로 선정하는 방법

가. 현 정비업체의 업무수행이 잘못되는 이유

① 회사 대표의 정비사업 경험이 별로인 경우

② 회사 직원의 실력이 없는 경우

③ 용역비가 적어서 일부러 지원을 제대로 해 주지 않는 경우

나. 중간에 계약해제 가능한가?

◯ 「도시 및 주거환경정비법」 제104조(정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계)에는 “정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자의 관계에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.”라고 규정되어 있음.

◯ 그리고 「민법」 제689조(위임의 상호해지의 자유)에는 “①위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다. ②당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.”라고 규정되어 있음.

◯ 따라서 정비업체와의 계약은 상호 해지가 자유롭게 되어 있으며, 단지 상대방의 귀책사유없이 해지를 하는 경우에는 손해를 배상해야할 가능성이 있음.

다. 계약해지 후 새로 선정 가능함

① 계약해지는 총회에서 결의해야 함.

② 총회 결의 후 계약해지 통지하고 새로 선정절차 진행 가능함.

16. 현 정비업체를 계약해지하려면 사전에 어떻게 하여야 하는가?

가. 계약해지 가능 여부 및 계약해지시 책임

◯ 위에서 본 도시정비법 제104조, 민법 제69조를 참조

나. 계약해지에 대한 책임사유가 정비업체에게 있어야 조합이나 추진위가 손해배상 해주지 않음.

◯ 계약해지에 대한 책임사유가 정비업체에 있다는 것을 남기기 위하여 다음과 같이 하기 바람.

① 정비업체가 업무처리가 미숙할 경우마다 공문으로 발송하여 증거를 남김.

② 특정 업무에 대하여 업무처리를 하지 않을 경우에도 계속하여 공문으로 요청.

③ 정비업체 대표를 이사회나 대의원회에 참석시켜서 이러한 업무 미이행에 대한 책임추궁내용을 회의록에 남김.

17. 현 정비업체 계약해지와 새로 선정하는 총회를 동시에 개최가능한가?

가. 계약해지 후 새로 선정하는 원칙적인 절차

① 원칙적으로는 ‘정비업체 계약해지의 건을 총회에 상정하는 안건’을 이사회, 대의원회 의결을 거쳐 총회에 상정하여 해지의결을 받은 뒤 계약해지 통지를 함.

② 그런 뒤 다시 새로 선정하는 안건을 다시 이사회, 대의원회 의결을 거친 뒤 선정절차를 진행하여 총회에 상정하여 선정의결을 하게 됨.

나. 1개의 총회로 계약해지, 선정 가능한가?

① 먼저 ‘정비업체 계약해지의 건을 총회에 상정하는 안건’을 이사회, 대의원회 의결을 거침.

② 아울러 위 안건과 함께 ‘계약해지가 총회에서 가결될 것을 조건으로 정비업체를 새로 선정하는 입찰진행’에 대한 안건을 이사회, 대의원회에서 의결받음.

③ 그리고 기존업체가 계약해지될 것은 전제로 하여 총회에 선정안건을 상정하는 것으로 하여 정비업체선정 입찰을 진행함.

④ 입찰진행후 총회에 상정할 업체를 정함.

⑤ 총회에 ‘기존 정비업체 계약해지의 건’과 ‘정비업체 선정의 건’을 각각의 안건으로 상정하여 의결함.

⑥ ‘기존 정비업체 계약해지의 건’이 의결되면 기존 정비업체에 계약해지통지를 함.

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