흑석2구역 일대 전경
흑석2구역 일대 전경

서울 동작구 흑석2구역이 용적률 상향 등을 통해 사업성이 대폭 개선된 공공재개발을 추진한다. 정부가 공공재개발을 주택공급 확대 정책으로 추진하는 만큼 용적률 상향 등의 혜택을 최대한 지원하겠다는 의지로 풀이된다.

지난 16일 SH서울주택도시공사와 흑석2구역 재개발추진위원회는 흑석동 소재 교회에서 주민설명회를 개최했다. SH는 흑석2구역이 공공재개발을 적용할 경우 기존보다 높은 개발이익이 발생할 것으로 예상됐다.

먼저 용적률이 기존 대비 200% 증가한다. SH가 제안한 건축계획안에 따르면 기존 400%에서 599.9%를 적용한다. 이에 따라 신축 물량이 기존 694세대에서 1,324세대로 약 두 배가량 증가하게 된다. 조합원에게 300세대를 공급한 뒤 일반분양 512세대, 공공임대 375세대(재개발 임대 104세대·소형임대 253세대), 수익형 전세 155세대 등으로 활용한다는 계획이다. 층수는 서울시 도시계획위원회에서 결정하면 최고 49층까지 상향하는 방안을 마련했다.

일반분양가의 경우 분양가상한제를 적용받지 않고, 시세의 70~75% 수준으로 책정해 분양수입을 늘린다. 시세의 70%를 적용할 경우 분양가는 3,942만원 수준이다. 공사비를 3.3㎡당 650만원으로 산정할 경우 공공재개발사업에 따른 비례율이 104.79%인 것으로 추산했다.

민간사업으로 분양가상한제 적용 시 분양가가 시세의 62%로 비례율이 84.09% 수준인 점을 감안하면 약 20%p 증가한 셈이다. 특히 공공재개발의 일반분양가를 시세의 75%로 상향하면 비례율이 112.88%까지 급증하는 것으로 산출됐다.

공사비의 경우 지난해 준공한 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어가 3.3㎡당 580만원 수준인 점을 고려해 650만원으로 책정했다. 종전자산평가 총액도 동의서 징구 당시 2,613억원이었지만, 시세 상승 등을 감안해 5,756억원으로 증액해 산정한 수치다.

SH 관계자는 “종전자산평가 금액과 공사비를 최대한 현실성 있게 반영했음에도 세대수 증가와 분양가 상승, 분양가상한제 미적용 등으로 인해 분양수입이 늘어나는 것으로 산출됐다”며 “공공재개발이 추진되더라도 주민들의 의사를 적극 반영해 아파트 품질을 결정하게 될 것”이라고 설명했다.

추진위원회는 내달 주민총회를 거쳐 주민대표회의를 설립하고, 동의서 징구를 시작한다는 방침이다. 아직 조합이 설립되지 않은 만큼 공공의 단독 시행으로 방향을 설정했다.

SH는 내달 중 촉진계획 변경을 위한 용역을 발주하고, 6월 주민대표회의와의 협약을 체결한 뒤 올해 안으로 촉진계획 변경 절차를 마무리한다는 계획이다. 이어 건축심의와 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분인가까지 1년 안에 마치는 것을 목표로 사업을 진행한다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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