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서울시-정부, 재건축·재개발 둘러싸고 셈법 복잡
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서울시-정부, 재건축·재개발 둘러싸고 셈법 복잡
  • 심민규 기자
  • 승인 2021.04.09 14:44
  • 댓글 0
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오세훈 시장 당선, 부동산 방향은

잠실5·은마 등 재건축 수혜 예상
목동·상계 안전진단 지원 한정적

정부, 용적률·층수 규제 완화되면
공공 주도형 정비사업에 악영향

자치구·의회 대부분 여당이 차지
오 시장-정부, 타협 불가피할 듯
[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

10년 만에 오세훈 서울시장이 복귀함에 따라 부동산 정책을 둘러싼 정부와 서울시의 셈법이 복잡해지게 됐다. 오 시장은 후보 시절 규제 완화를 통해 민간 재건축·재개발 활성화를 공약을 내세웠다. 하지만 정부와 정치권의 도움이 없이는 규제 완화에 한계가 있다. 특히 대부분의 기초지자체를 여당이 차지하고 있는 만큼 실질적인 효과를 내기는 쉽지 않다. 반면 정부도 공공방식의 정비사업을 정책적으로 추진하고 있는 만큼 서울시의 협조가 필수적이다. 민간 정비사업 활성화를 내건 오 시장과 공공주도 정비사업을 추진하는 정부가 껄끄러운 상황에 맞닥뜨리게 됐다.

▲오 시장, 1순위 공약으로 ‘스피드 주택공급’… 용적률·층수 등 완화해 정비사업 18.5만호 물량 확보=오 시장은 이번 선거에서 공약 1순위로 ‘스피드 주택공급’을 내세웠다. 1년 내에 서울시의 도시계획규제를 완화하고, 재건축·재개발을 활성화해 주택공급량을 늘리겠다는 것이 주요 내용이다.

대표적인 규제로는 주거지역의 용적률과 2종 일반주거지역의 7층 이하 층수 규제, 한강변 35층 규제 등을 꼽았다. 서울시 내부에만 존재하는 방침 성격의 규제를 폐지한다는 것이다.

또 주택공급 확대를 위한 서울시 위원회 및 조직 등을 개편하고, 비강남권의 상업지역을 확대하는 한편 준공업지역은 축소한다는 방침이다.

재건축·재개발 정상화를 통해 주택공급을 위한 추진 동력도 확보한다는 계획이다. 구역지정 기준완화를 통한 재지정 촉진으로 연간 2만호, 5년간 10만호를 확보한다. 또 재개발의 경우 2015년, 재건축은 2018년 이후 신규 지정이 중단됐다는 점을 감안해 정비지수제 폐지로 신규 구역지정을 활성화한다. 이를 통해 연간 7,000호, 5년간 3만5,000호를 추가 공급할 수 있을 것으로 내다봤다. 더불어 용적률과 층수규제 완화를 통해 연간 1만호, 5년간 5만호를 공급해 총 18만5,000호가 공급할 수 있다고 추산했다.

특히 시장 취임 일주일 안으로 목동과 상계동의 주요 재건축 단지에 대한 안전진단에 착수하고, 압구정과 여의도의 재건축도 시동을 걸겠다는 강조했다.

▲잠실5단지·은마 등 재건축 속도 내나… 목동·상계 재건축 안전진단은 ‘권한 밖’=故 박원순 시장 재임 당시 재건축사업이 정체됐던 송파 잠실5단지와 강남 은마아파트가 다시 속도를 낼 것으로 예상되고 있다. 인·허가와 심의가 지연된 사업장의 경우 시가 의지를 보인다면 사업이 원만하게 진행될 가능성이 높기 때문이다. 특히 현행 35층으로 한정된 층수규제가 풀릴 경우 사업성을 확보할 수 있게 된다.

여의도와 압구정도 오 시장 당선으로 수혜가 예상되는 곳이다. 여의도의 경우 여의도 마스터플랜 수립이 전면 보류되면서 사업에 어려움을 겪어왔다. 따라서 시가 개별 단지에 대한 계획을 추진하면 재건축을 본격화할 수 있다. 압구정 역시 오 시장이 과거 재건축을 추진했던 만큼 시의 지원이 뒷받침되면 속도를 낼 것으로 예상된다.

반면 목동이나 상계동의 경우 오 시장의 공약대로 재건축이 활성화되기에는 한계가 있다는 지적이다. 현재 목동신시가지의 경우 모든 단지들이 1차 정밀안전진단을 진행한 상황이다. 현재 목동6단지만 안전진단 적정성 심사를 통과해 재건축이 확정됐으며, 9단지는 안전진단서 탈락했다. 문제는 나머지 구역들이 안전진단 적정성 심사를 기다리고 있는데, 시가 심사기준을 완화하는 등의 지원이 불가능하다는 점이다. 상계동 일대도 안전진단 절차를 이행하고 있는 만큼 시가 개입할 수 있는 여지가 크지 않다.

▲오 시장, 민간 정비사업 활성화 VS 정부, 공공주도형 정비사업=오 시장이 민간 정비사업 활성화 카드를 꺼내든 만큼 정부의 공공주도형 정비사업에는 악영향이 불가피할 전망이다.

공공 정비사업은 민간사업보다 용적률이나 층수 등의 인센티브를 부여해 주택공급량을 확대하는 방식이다. 따라서 시가 민간 정비사업에 용적률과 층수를 완화할 경우 공공 정비사업의 장점은 줄어들 수밖에 없다. 정부가 주택공급 확대방안의 일환으로 공공 정비사업을 강력하게 추진하고 있다는 점을 감안하면 시의 규제 완화가 반가울리 없다.

오 시장 역시 국회나 기초지자체, 시의회의 협조가 이뤄지지 않는다면 규제 완화는 제한적일 수밖에 없는 상황이다. 여당의 세력이 여전히 큰 상황에서 시장의 권한으로 규제를 완화할 수 있는 범위가 한정적이기 때문이다. 이에 따라 정부와 서울시가 타협을 할 수 있다는 전망이 나온다.

한국주택정비사업조합협회 엄정진 정책기획실장은 “공공 정비사업이 성공하기 위해서는 서울시의 지원이 뒷받침돼야 하기 때문에 정부 입장에서는 야당 소속의 시장 당선이 불편할 수밖에 없다”며 “오 시장도 공약 이행을 위해서는 정부와 지자체, 시의회와의 협조가 필수인 만큼 서로 간의 타협이 불가피할 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com



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